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主要挑战
克伦威尔欧洲REIT目前面临着影响其绩效和市场前景的重大挑战。这是主要挑战：
- 收入下降：房地产投资信托基金报告说，2023年上半年的净亏损与前一段时期的利润形成鲜明对比。具体而言，它每股亏损0.03欧元，而2022年上半年的利润为0.093欧元。
- 资产销售和收购：克伦威尔欧洲房地产投资信托基金（Cromwell Europe）参与了各种资产销售和收购，例如在德国和意大利出售房地产。尽管这些交易是其投资组合管理策略的一部分，但它们还强调了REIT在市场条件下优化其资产基础的需求。
- 价格目标降低：分析师最近降低了克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的价格目标，这反映了对其近期绩效和市场状况的担忧。例如，最近的目标价格降至2.40欧元表示投资者的信心降低。
- 股息和分配：尽管房地产投资信托基金会继续宣布分销，例如2024年3月宣布的0.11新元的最终股息，但如果收入不收益，这些支出的可持续性可能会承受压力（简单的墙壁）。
- 市场状况：欧洲更广泛的市场环境，包括经济不确定性以及地缘政治紧张局势的潜在影响，也给克伦威尔欧洲REIT的运营和财务绩效带来了风险。
这些挑战表明，欧洲REIT主要运作的欧洲房地产部门面临的更大压力。房地产投资信托基金将需要仔细浏览这些障碍，以稳定其绩效并恢复投资者的信心。
截至 6 月 30 日，CEREIT 的投资组合估值上涨 0.6% (The Edge)
克伦威尔欧洲房地产投资信托 (CEREIT) 的管理者于 7 月 3 日宣布，截至 6 月 30 日，其总投资组合估值与 2023 年 12 月 31 日的估值相比小幅上涨 0.6% 至 22.4 亿欧元（30.4 亿美元）。- CBRE 和 Savills Advisory Services 对 CEREIT 投资组合中的 107 处房产进行了独立估值。
- 估值上涨的主要推动因素包括欧洲市场环境趋于稳定、无风险利率下降、特定资产类别融资条件改善以及开发项目完工。估值上涨主要归因于通胀、货币政策宽松和需求前景改善等积极经济因素推动的市场租金上涨。
- 在轻工业和物流领域，初始收益率目前为 6.0%，入住率高达 95%，加权平均租赁到期年限 (WALE) 为 5.1 年。该领域的复归收益率为 7.0%，表明市场租金有望进一步增长。在办公楼领域，初始收益率为 6.5%，入住率稳定在 90%，加权平均租赁到期年限为 4.56 年。办公楼组合的复归收益率为 8.5%。
- 各个国家/地区的估值变动情况则更为复杂。在轻工业和物流领域，意大利的估值上涨了 750 万欧元或 4.9%，丹麦上涨了 630 万欧元或 4.9%，荷兰上涨了 280 万欧元或 2.8%，英国上涨了 140 万欧元或 2.3%，法国上涨了 720 万欧元或 1.8%，最后，德国上涨了 20 万欧元或 0.1%。
- 这些上涨通常是由于过往租金和市场租金上涨、新租约签订以及持续的租金通胀指数化。英国的估值上涨也受到过去六个月英镑兑欧元升值 2.3% 的影响。
- 相反，捷克共和国的估值下降了100万欧元，降幅为 1.3%，斯洛伐克的估值下降了100万欧元，降幅为1.4%，这主要是由于终端资本化率的提高和空置率的上升。这些也部分被过户租金和市场租金的上涨所抵消。
- 与此同时，在办公楼领域，意大利的估值上涨了400万欧元或2.0%，法国的估值上涨了40 万欧元或 0.7%。与六个月前相比，这一数字有所改善，当时该领域没有一个国家录得估值上涨。意大利的估值上涨主要是由于贴现率压缩以及过户租金和市场租金上涨，但终端资本化率扩大部分抵消了这一影响。
- 在法国，尽管终端资本化率略有扩大且空置津贴增加，但估值上涨主要是由于折现率压缩以及过往租金和市场租金上涨。
- 相反，荷兰下降了360 万欧元，即 0.7%，芬兰下降了270 万欧元，即 4.27%，波兰下降了 840万欧元，即5.1%，这主要是由于终端资本化率扩大和二级写字楼市场租户需求疲软。
- 在“其他”领域，意大利的估值小幅上涨 0.1 百万欧元或 0.2%，尽管终端资本化率和折扣率略有扩大，且空置津贴增加，但市场租金仍有所上涨。
- 意大利、捷克共和国和斯洛伐克的在建物业或大规模资产增值的完工也通过租赁和预租以及市场租金的增加创造了额外的价值，而更好的资产质量预计将导致未来资本支出（capex）的减少。
- 该管理公司的首席执行官 Simon Garing 表示：“6月6日，欧洲央行 (ECB) 五年来首次将利率下调至3.75%，领先于美国和英国的同行。随着欧洲央行在未来几个月进一步下调基准利率，交易量预计将回升，该行业的情绪也将有所改善。董事会仍将重点关注撤资计划，并将收益再循环到核心投资组合的资产增值计划中，为单位持有人提供更长期可持续的每单位股息 (DPU) 和每单位净资产价值 (NAV)，同时将中期杠杆率保持在35%至40%之间。”
- “考虑到 2024 财年上半年的 2310 万欧元资产剥离（综合估值溢价 5.8%），经理现在预计截至6月30日，CEREIT 的净负债率约为 39.0%，但须待财务结果最终确定。预计截至6月30日，每单位净资产价值约为 2.094 欧元，自 2023 年 12 月以来保持不变，比 CEREIT 最近的 1.40 欧元单位价格高出 49%”，Garing 总结道。
克伦威尔欧洲REIT（SGX）是一种多元化的房地产投资信托基金，重点关注欧洲的房地产。它的投资组合包括位于荷兰，意大利，波兰，法国，德国，芬兰和丹麦国家的办公楼，轻型工业和物流物业。 REIT主要通过租赁这些财产来产生收入。
最近的绩效和财务状况：
- 市场绩效：截至2024年7月，克罗姆韦尔欧洲房地产投资信托基金的市值约为11.4亿（8.461亿美元），企业价值为24.2亿SGD（180亿美元）。房地产投资信托基金的价格比为0.62。
- 收入：最新的财务业绩表明表现不同。在2023年上半年，房地产投资信托基金报告的每股亏损为0.03欧元，而2022年上半年的利润为0.093欧元。在2022年全年，每股收益（EPS）为0.071欧元，下降了0.071欧元，下降了0.071欧元。 2021年的0.17欧元。
- 股息：克伦威尔欧洲房地产投资信托基金（Cromwell欧洲REIT）宣布了从2023年7月1日至2023年12月31日的该期间的分发，应于2024年3月28日支付。
- 收购和销售：房地产投资信托基金继续通过战略收购和处置积极地管理其投资组合。最近的交易包括在欧洲收购轻型工业/物流资产以及出售意大利巴里（Bari）的Viale Europa 95。
- 分析师评级和价格目标：REIT已从分析师那里收到了各种目标价格建议，反映了其对其潜在绩效的看法。详细的分析师报告和目标价格数据可以在金融新闻平台（SG Investors份额）（Gurufocus）上找到。
240702 Phillip
2024 年第三季度新加坡股票精选 - Phillip Absolute 10 投资组合
克伦威尔欧洲房地产投资信托 (SGX:CWBU)：撤资和重建战略推动有机增长和稳定资本。我们预计远期股息收益率约为 10%。继 6 月 6 日降息 25 个基点后，欧洲央行还将进一步降息，这将直接惠及房地产投资信托。
随着欧洲央行更加积极地放松货币政策，我们看好 Cromwell European REIT (SGX:CWBU)。今年的焦点已转向两次额外降息。
240626 RHB-Invest
Cromwell European REIT - 更换赞助商的影响微乎其微
- Cromwell European REIT 宣布新的赞助商和主要股东，这一消息总体上是中性的，应该对其战略和运营的影响微乎其微。以高于当前交易价格的价格收购的大量股份表明，新赞助商认为该 REIT 具有良好的价值。
- 我们预计 Cromwell European REIT (SGX:CWBU) 将继续其去杠杆和资产增值战略，重点转向物流和工业领域，并预计下半年降息将为 Cromwell European REIT 的股价带来利好。
Stoneweg 成为新的赞助商和主要股东
- Stoneweg 以 2.8 亿欧元（约合 4.12 亿新加坡元）收购澳大利亚上市公司 Cromwell Property Group（CMW AU）——Cromwell European REIT 的现任赞助商——整个欧洲平台，成为 Cromwell European REIT 的新赞助商和主要股东。
- 收购总价包括 Cromwell European REIT 的全部股份（27.8% 股份），收购价格为 2.375 亿欧元，即每股 1.52 欧元（比 3 个月成交量加权平均价格或 VWAP 溢价 7%），以及 4250 万欧元收购 REIT 经理和物业经理的 100% 权益以及其他相关共同投资。
- 此举并不令我们感到意外，主要是因为 Cromwell 计划精简资产负债表，专注于核心澳大利亚房地产市场。此次出售是通过竞标程序（链接）完成的，Stoneweg 在众多竞标者中脱颖而出，成为赢家。
- 此次交易需获得监管部门批准，预计将于 2024 年第三季度完成。
Stoneweg 是一家总部位于瑞士的房地产管理公司和咨询集团
- Stoneweg 是一家总部位于瑞士的房地产管理公司和咨询集团，成立于 2015 年，管理的总资产价值为 40 亿欧元，已在资产类别和欧洲、英国和美国等市场执行了 62 亿欧元的交易。
- Stoneweg 的基金目前还管理着瑞士等较难渗透的市场的物流和工业资产，以及欧洲的最后一英里物流资产，这些资产在中期内可能成为 CERT 的潜在管道资产。
- 此外，Stoneweg 还管理在瑞士证券交易所上市的 Varia US Properties (VARN SW)，该公司拥有价值 13 亿美元的美国住宅房地产资产组合。
资产剥离和资产再开发将继续
- 资产剥离和资产再开发将继续，因为我们预计 Cromwell European REIT 将在明年实现其既定的 4 亿欧元资产剥离计划。
- 自 2022 年以来，Cromwell European REIT 已剥离了 11 项资产，价值 2.62 亿欧元，综合估值溢价 14%，另外 6000 万欧元的资产目前处于后期阶段。这有助于 REIT 更好地管理融资成本压力以及在资本化率上升导致估值下降的情况下的杠杆挑战。
- Cromwell European REIT 还实现了三项再开发资产的良好预租，这将对下半年的收入产生积极贡献。
ESG 和目标价
- 没有收益变化。维持对 Cromwell European REIT 的买入评级和 2.05 欧元的目标价，比当前 Cromwell European REIT 的股价上涨 41%，收益率约为 11%。
- 克伦威尔欧洲房地产投资信托 (Cromwell European REIT) 的 ESG 评分为 3.3（满分 4.0），比全国中位数高出两个等级，因此，我们对克伦威尔欧洲房地产投资信托 (Cromwell European REIT) 的目标价格赋予了 4% 的 ESG 溢价。
240227 DBSR
Cromwell 欧洲房地产投资信托基金 - 重新调整以推动进一步的有机收入增长
- Cromwell 欧洲房地产投资信托基金 (SGX:CWBU) 的 23 财年收入和 NPI 分别下降了 2.5% 和 1.8%，这主要归因于自 22 财年以来总计约 2.37 亿欧元的撤资。仅在 23 财年，就有 1.965 亿欧元的撤资导致了这一下降。
- Maxima 的收入缺失——该项目正在进行重建，预计耗资 5500 万欧元，将于 25 财年完工——进一步影响了业绩，对 23 财年产生了约 260 万欧元的影响。然而，按同类基础计算（不包括撤资），NPI 将增长约 4.1%，这得益于投资组合入住率的提高和租金回升。
- FY23 DPU 符合我们的预测，表明当前收益率超过 11.1%。克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的 DPU 同比下降约 8.7%，原因是撤资、重建、融资成本增加（同比增长 32.8%）以及缺乏资本分配补充。
- 撤资导致下降 0.65 欧元，而
- 缺乏重建收入导致下降 0.68 欧元。
- 较高的融资成本进一步下降 1.458 欧元，
- 缺乏资本分配补充导致下降 0.365 欧元。
- 如果不考虑这些收入中断的影响，DPU 只会下降约 4.1%，部分被更高的租金所抵消。
- 展望未来，我们预计 23 财年完成的 1.965 亿欧元资产剥离将对 DPU 产生暂时影响。
- 尽管收益主要用于偿还贷款以及 AEI 和复兴项目，但重大复兴项目（例如 Nervesa 21、Maxima 等）完成的时间差异预计将导致短期内收益受到拖累。这些资产的完成和稳定对于扭转这种影响并对整体收益轨迹做出积极贡献至关重要。
- 我们的修订预测估计，当 Maxima 重建完成时，Cromwell European REIT 的 DPU 将在 25 财年恢复增长轨迹。
过去六个月，投资组合估值下降了约 1.5%。
- 自 2023 年 6 月以来，Cromwell European REIT 的整体投资组合估值下降了约 1.5%，同比下降约 3.0%。轻工业和物流 (L/L) 投资组合在 2023 年下半年继续呈现约 1.4% 的估值提升，而上半年则增长了 0.8%，这主要得益于租金上涨。
- L/L 投资组合的估值有所改善，而只有英国和德国投资组合略有下降，这主要是由于英镑兑欧元贬值，以及德国资产的资本化率扩大了约 40 个基点。
- 办公室和其他投资组合的估值在 2023 年下半年下降了 4.6%，加上上半年 3.9% 的降幅。重估损失主要归因于 20-40 个基点的资本化率扩张以及波兰和芬兰的负面看法增多。
- 总体而言，克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的投资组合在 2023 财年增长了约 90-100 个基点。然而，更高的租金和估值师对进一步租金增长的预期有助于部分抵消部分估值下降，从而防止估值进一步下跌。
2023 年第四季度和 2023 财年租金继续呈正增长 +5.7%。
- 租金继续保持健康，2023 年第四季度和 2023 财年均保持 +5.7% 的正增长趋势，同比保持不变。2023 年下半年，L/L 投资组合报告的增幅较小，为 +2.3%，这主要是由于德国两份大型租约以过往租金延长而拖累。
- 尽管我们相信克伦威尔欧洲房地产投资信托基金将继续报告其 L/L 投资组合强劲的正租金，但随着更多新供应进入市场，我们可能会看到租金增长放缓。
- 对于 Cromwell European REIT 的办公楼组合，租金回升在 2023 年下半年又出现了健康的正向回升，为 +9.4%，这主要得益于荷兰的续约和新租约。
投资组合入住率略有下降
- Cromwell European REIT 的整体投资组合入住率从 95.2% 环比下降至 94.3%，主要是由于 L/L 投资组合的入住率下降，从 97.1% 环比下降至 95.6%。这归因于捷克共和国和斯洛伐克新增了新建成的空间，以及丹麦资产的入住率下降。
- 由于预计未来几个季度新供应将继续增长，我们可以看到入住率在短期内有所缓和。
只有 13.5% 的投资组合租约将在 2024 财年到期。
- 预计未来一年投资组合的入住率将保持相对稳定，预计 2024 财年大部分租约到期将来自 L/L 投资组合。
- L/L 投资组合的租约到期主要来自丹麦的一份主要租约，目前正在与潜在租户讨论如何填补即将到期的空间。
- 对于办公楼投资组合，我们预计该部门在 2024 财年将继续面临进一步的压力，尤其是位于波兰和芬兰的资产，这两个地区的经济状况仍然充满挑战。
尽管估值下降，但总杠杆率仍保持在约 40%。
- 尽管投资组合估值下降，但克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的总杠杆率为 40.3%，环比改善了 90 个基点（2023 年第三季度为 41.2%）。相反，负债率的改善主要归因于以低于估值的健康折扣进行的资产剥离（与最新估值相比溢价 13.6%）。克伦威尔欧洲房地产投资信托基金打算继续剥离约 2 亿欧元的非核心资产，以进一步改善其资产负债表。
- 借贷成本环比增长 23 个基点，主要是由于本季度达成的利率上限交易。鉴于欧洲央行利率已达到峰值，甚至可能在年内下降，我们预计借贷成本在今年剩余时间内将保持稳定。此外，在 2025 年 11 月之前没有再融资要求，届时将有 4.5 亿欧元的债券到期。
- 值得注意的是，5000 万欧元的债券于 2023 年 12 月回购并取消，从而从债券回购中获得 310 万欧元的收益。此外，88% 的贷款仍以固定利率对冲，资产负债表上约 7400 万欧元的现金可用于资本支出承诺。
- 2H23 负债率 (D+P)/A 改善 110 个基点（较 1H23 改善）至 42.7%，主要归因于未偿还贷款减少。
- 尽管投资组合估值环比下降约 1.5%，但偿还约 1.2 亿欧元的贷款导致克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的负债率和 MAS 杠杆率有所改善。
继续专注于有机增长收益。
- Nervesa 21 的重建已于 2024 年 1 月成功完成，70% 的物业已移交给环球音乐集团。目前正在与其他租户进行谈判，以填补剩余的 3,000 平方米，预计将在 2Q24 出租该空间。
- 此外，Lovosice ONE 的翻新和扩建已经完成，约 46% 的空间已被承诺。剩余空置空间也正在与另一位租户进行讨论。
- 最后，Nove Mesto ONE 扩建已经完成，DC3 已全部承诺，DC7 已承诺 50%。正在进行高级谈判以出租 DC7 剩余的 3,000 平方米。
- 此外，2023 年启动的重建项目的拆除工程和施工招标已经完成，重建预计将在 2025 财年完成。
- 在本季度，Cromwell European REIT 还为海牙的 Haagse Poort 发现了新的 AEI 机会。该物业的 9000 万欧元翻新包括增加两个中庭，以及各种其他节能措施。我们相信，这项 AEI 将使 Cromwell European REIT 在租约到期时获得更高的租金。
我们对克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的看法
- 正如预期的那样，克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的战略性撤资大大增强了其资产负债表，尽管对收益和 DPU 产生了显着影响。正在进行的重建项目虽然暂时影响了收入，但预计一旦完成并产生租金收入（Maxima 将于 25 财年完工），将产生积极贡献。
- 23 财年投资组合估值下降约 3.0%，与之前的估计一致，表明克伦威尔欧洲房地产投资信托基金积极主动的投资组合管理工作使其免受更大幅度的估值下降的影响。
- 在资本管理方面，负债率保持相对稳定，为 40.3%，这同样是由于克伦威尔欧洲房地产投资信托基金对其投资组合进行了战略性重新调整并以溢价剥离非核心资产。虽然融资成本在 2023 年第四季度略有增加，但预计会保持稳定，因为欧洲央行利率似乎已达到峰值，而 Cromwell European REIT 在 2025 年 11 月之前没有再融资要求。
- 短期内，Cromwell European REIT 的 2024 财年 DPU 预计将下降约 4%，主要是由于 1.965 亿欧元的撤资导致收入大幅减少。虽然积极的租金回归和融资成本节省可能会抵消部分收入缺失，但我们预计，只有在 Maxima 的重建完成后，2025 财年的 DPU 才会恢复增长轨迹。
- 尽管 Cromwell European REIT 保留了利用资本收益分配作为缓冲 D 的工具的选择
- 尽管克伦威尔欧洲房地产投资信托基金保留利用资本利得分配作为缓冲 DPU 稳定性的工具的选择，但我们认为他们不太可能在短期内这样做，因为维持杠杆率和现金余额仍然是今年的首要任务。
具有吸引力估值，远期收益率约为 10.5%
- 尽管近期 DPU 估计值略有下调，但当前具有吸引力估值意味着远期收益率约为 10.5%，并且预计未来 12-24 个月收益将反弹，但我们仍维持买入建议，克伦威尔欧洲房地产投资信托基金的目标价保持不变，为 2.00 欧元。
值得关注的领域：
- 运营指标（入住率和租金回升）、
- 利率达到峰值但经济状况日益不确定对房地产估值的影响，以及
- 24 财年的租约到期情况（尤其是办公室投资组合）、
- 出租新建成的重建物业的能力和实现的租金。
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