凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）
建议：购买
目标价：2.30元 (15%)
闭市价：1.99元（2025年2月10日）
信托2024财年可派发收入同比增加5.1％至7亿5220万元，每单位派息增1.2％至10.88分，根据我们的指标并符合市场预期。其零售和办公楼房地产，分别取得9％和11％的强劲租金调升率。信托2025财年的每单位派息增长，将来自预测的中单位数调升率，以及IMM商场资产租金提升计划的完成。
我们维持买入建议以及2.30元的目标价，是基于2025财年预测数据、考虑到相对的租金调升率，以及信托预测的借贷成本平均上升20个基点。我们指数的2025财年和2026财年每单位派息为11.0分和11.4分，意味着预测结果为5.6％和5.8％。（星展集团研究）
24-11-05：回顾
主要数据（2023财年第3季度与2024财年第3季度，以及2023财年9M与2024财年900万）
在本节中，您将看到CICT报告的第三季度以及截至2024财年9月30日前9个月的一些关键财务数据，并与去年同期报告的数据进行了比较：
| 2023 财年第三季度 | 2024 财年第三季度 | %方差 | |
| 总收入（百万新元） | 3.913亿美元 | 3.979亿美元 | +1.7％ |
| 物业运营费用（百万新元） | 1.163亿美元 | 1.081亿美元 | -7.1％ |
| 净物业收入（百万新元） | 2.75亿美元 | 2.898亿美元 | +5.4％ |
我的观察：尽管没有来自德国遮挡伽利略（目前正进行资产增值工程）的收入，CICT报告的第三季度业绩依然稳定，由于总租金收入增加，总收入和净房地产收入分别增长1.7%和5.4%，达到3.979亿新元和2.898亿新元。
所有明显的物业类型（即零售、办公和综合开发）本季度的总收入和净物业收入也均有所改善。
| 2023财年九个月 | 2024财年九个月 | %方差 | |
| 总收入（百万新元） | 11.661亿美元 | 11.899亿美元 | +2.0％ |
| 物业运营费用（百万新元） | 3.387亿美元 | 3.177亿美元 | -6.2％ |
| 净物业收入（百万新元） | 8.273亿美元 | 8.722亿美元 | +5.4％ |
我的观察：与第三季度的财务类似，由于现有物业的总租金收入增加，CICT的总收入和净物业收入增加了相同的百分比。
其零售、办公和综合开发资产的总收入和净资产收入同期也均有所增加。
投资组合入住率概况（2024财年第2季度与2024财年第3季度相比）
接下来，让我们来看看CICT的投资组合入住率情况——您可以在下文中找到本季度报告的统计数据（即截至2024财年第三季度9月30日）与3个月前的上一季度报告的统计数据（即截至2024年6月30日）财年第二季度），以了解其是否继续保持在高位（供参考，其零售、办公和综合开发物业的入住率在上一季度均超过95%）：
| 2024 财年第二季度 | 2024 财年第三季度 | |
投资组合入住率（零售）（%） | 99.0％ | 99.0％ |
| WALE投资组合（零售）（按GRI – 年） | 2.0 年 | 2.0 年 |
| 投资组合占用率（办公室）（%） | 95.3％ | 94.6％ |
| WALE 组合（办公室）（按 GRI – 年） | 3.8 年 | 3.8 年 |
| 投资组合入住率（综合发展）（%） | 98.8％ | 98.2％ |
| 投资组合WALE（综合发展）（按GRI – 年） | 4.6 年 | 4.6 年 |
我的观察：其办公楼和综合开发物业的入住率开始下降（分别下降了0.7个百分点和0.6个百分点），但在我看来，这并不是什么大问题，因为入住率仍然高达90%以上。
预计未来的租约情况，它们分布得相当——除了1.3%的零售租约和0.5%的办公室租约将于2024年财年的最后一个季度相对外，在2025财年至2027财年（3个财年期间）期间，平均每年有14.9%的零售租约和6.9%的办公室租约近似。其余5.7%的零售租赁约、22.2%的办公室租赁约和5%的酒店租赁约将在2028年或之后转向。
前十大机场为 CICT 的总租金收入贡献了 18.9%——除了 RC Hotels (Pte) Ltd 贡献了 5.2% 和 WeWork Singapore Pte Ltd 贡献了 2.4% 之外，其余机场的贡献不超过 2%——因此存在不单一机场集中的情况。
债务状况（2024财年第二季度与2024财年第三季度相比）
就像我在上中审查了CICT的投资组合占用情况一样，我通过比较当前季度（即2024财年第三季度）报告的统计数据来审查REIT的财务状况，如下所示，以了解其是否继续保持在健康水平：
| 2024 财年第二季度 | 2024 财年第三季度 | |
| 总杠杆率（%） | 39.8％ | 39.4％ |
| 利息覆盖倍数（倍） | 3.0x | 3.0x |
| 平均债务期限（年） | 3.5 年 | 3.8 年 |
| 平均债务成本（%） | 3.5％ | 3.6％ |
| 对冲固定利率的记账重点(%) | 76% | 76% |
我的观察：CICT的债务状况与上一季度大致相同——唯一明显的区别是其总杠杆率有所改善，为39.4%，提高了0.4个百分点。
就债务期限而言，该信托基金在2024财年最后一个季度没有任何再融资义务。在2025财年至2028财年（4个财年期间）期间，该信托基金平均每年15%的支出需要再融资，其余40%的支出仅在2029财年或以后才需要再融资。
结束语
总体来看，该商业房地产投资信托报告的业绩相当不错——其第三季度以及2024财年前9个月的业绩均值在现有物业的贡献下实现了稳定的低至中个人口增长。
集团办公楼及综合物业的出租率虽然有所下降，但仍维持在90%以上的高位，零售物业的出租率则稳定维持在99%左右。
债务状况也很健康，目前总杠杆占比39.4%，与监管限制50%相距甚远。从历年债务展望来看，债务分布也相当均匀。
最后，由于CICT每半年进行一次第二次支出分配（一次是在发布季度业绩时，一次是在发布第四季度业绩时），因此本次不公布分配支出。
241019: CICT 宣布以 18 亿新元的商定房地产价值收购新加坡 ION Orchard Mall 50% 的权益。
该物业的总营收（基于 2024 年营业 [1H 2024] 的年化收入）约为 7.1%。
ION Orchard Mall 的承诺入住率 96%，净可出租面积 (NLA) 约为 623,600
该商场仍采用良好的交通连接，并与备用地铁线路（南北线和汤申东海岸线）相连。业主相信，ION Orchard将受益
于旅游业复苏和经济健康的顺风。
此次收购CICT的资产管理规模从245亿新元增至264亿新元，乌节路物业将占新加坡零售业可出租面积的高层，预计占地净前的14%。近期
每单位分配(DPU)大楼0.9%，这带来了2024年的DPU从 0.0543新元增至0.0548新元。
由于该购物中心目前须缴纳企业所得税，因此税收缺口也可能带来潜在的好处。
240905：
凯德综合商业信托（CICT）是新加坡首只也是最大的上市房地产投资信托基金，拥有令人信赖的零售和办公物业组合。目前，其投资组合包括26处房产，其中21处位于新加坡，2处位于德国，3处位于澳大利亚。
23年来，CICT总收入同比增长2%，达到7.92亿新元。
这一主要现有资产表现有所改善，但由于到期的资产增值计划导致伽利略收入的减少，部分应对了这一增长。
值得注意的是，物业运营费用较去年同期增长了6%，这归因于新协议下物业管理报销额下降以及公共事业费用减少。
净房地产收入同期增长5%至5.82亿新元。
因此，本期间的DPU同期增长2.5%至0.0543新元。
240628：
凯德综合商业信托（SGX：C38U）近期的发展：
财务业绩和前景：
信托报告称，2024年第1季度的净资产收入增加，表明稳定的投资组合。但是，尽管它保持在可管理的水平之内，但齿轮的债务增加了。
分析师非常乐观，预计租金归来将在2024年的正中间数字中获取。这是2023年的出色表现，其办公室和零售投资组合可实现约9％的健康租金回复。
战略步骤：
凯德综合商业信托发行了近300万股股票，作为2024年5月的管理费，并于2024年4月任命了新的审计师。
新加坡的潜在资产剥离被视为可以增强资产持有表并允许从其发起人获得优质资产的关键催化剂。
市场地位和分析师建议：
信托继续享受分析师那里强烈的买入建议，目标价格调整表明其业绩信心。
总体来看，在战略资产管理和有利的市场状况的支持下，凯德和综合商业信托保持稳定的运营业绩，并具有积极的未来前景。
凯德综合商业信托（CICT）是新加坡最大的信心房地产投资信托基金之一。其投资组合零售、办公和综合开发项目，重点关注新加坡的黄金地段。投资组合中的零售部分人流大购物中心，例如新加坡广场、武吉士交汇处和新加坡莱佛士城。这些位于关键地区的战略位置，提供零售、餐饮和娱乐选择，吸引当地人和游客。此外，CICT在德国拥有一些零售，包括其包括其地域信念
Lendlease Global Commercial REIT（LREIT）专注于主要用于零售和/或办公用途的全球房地产资产。其主要物业包括JEM（新加坡）、313@SOMERSET（优质零售物业）和SKY COMPLEX（米兰甲级写字楼）。
星狮地产信托（FCT）主要关注新加坡郊区的零售地产。其投资组合包括几家知名的郊区购物中心，如Causeway Point、Northpoint City和Waterway Point。
No comments:
Post a Comment