星狮地产信托（新加坡证券交易所代码：J69U），简称 FCT，投资于新加坡各个郊区的零售物业。它也是少数在新加坡上市的房地产投资信托基金之一，其所有物业都位于新加坡境内（因此，对于那些喜欢投资所有物业都位于新加坡的房地产投资信托基金的人来说，该房地产投资信托基金是您可以考虑的一个）。
我认为该房地产投资信托基金具有“防御性”，因为其大多数零售商场租户都从事食品和饮料、超市、药品和丰富课程等基本行业，以满足附近居民的需求。无论经济状况如何，这些租户都可能获得持续的惠顾，因为他们为社区提供日常必需品。
截至 2024 年 9 月 30 日，FCT的投资组合包括 9 个零售商场（NEX 和 Waterway Point，FCT拥有 50.0% 的权益、Causeway Point、Tampines 1、Northpoint City North Wing、Tiong Bahru Plaza、Century Square、Hougang Mall 和 White Sands）以及一处办公楼（Central Plaza），价值 71 亿新元。
今天上午（2024 年 10 月 25 日），FCT 公布了其下半年以及截至 2024 年 9 月 30 日的全年业绩（即 2023/24 财年），在这篇文章中，您将看到我对郊区零售商场房地产投资信托基金的财务业绩、投资组合入住率和债务状况以及其向单位持有人的分配支出的评论。
财务表现（2022/23 财年下半年与 2023/24 财年下半年相比，以及 2022/23 财年与 2023/24 财年相比）
在本节中，您将看到我对 FCT 财年下半年财务业绩的回顾，以及其全年业绩的回顾：
| 2022/23 财年下半 | 2023/24 财年下半 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 1.841亿美元 | 1.795亿美元 | -2.5％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 5,450万美元 | 5070万美元 | -6.9％ |
| 净物业收入（百万新元） | 1.296亿美元 | 1.288亿美元 | -0.6％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 1.031亿美元 | 1.094亿美元 | +6.2％ |
我的观察：与去年同期相比，FCT 2023/24 财年下半年的财务业绩略弱。
总收入同比下降 2.5% 至 1.795 亿新元，主要原因是樟宜城广场（于 2023 年 10 月 31 日剥离）没有贡献，以及淡宾尼 1 在资产增值工程中的贡献较低 - 如果排除这两项，联邦首都区的总收入将增长 4.1%，这得益于大多数商场的实际入住率提高、租金上涨和分期付款租金。
物业运营费用也同比下降 6.9% 至 5070 万新元，主要原因是樟宜城中心的出售。除去这部分费用，物业运营费用将增加 2.6%，原因是公用事业费用增加、物业税增加、应收账款净拨备增加，部分被维护费用减少所抵消。
由于物业运营费用下降幅度高于总收入下降幅度，FCT的净物业收入同比仅下降 0.6% 至 1.288 亿新元。但是，如果不包括樟宜城中心和淡滨尼 1，该房地产投资信托基金的净物业收入将增长 4.7%。
可分配至单位持有人的收入同比增长 6.2% 至 1.094 亿新元，这得益于投资分配增长 34.5%（与该房地产投资信托基金对 GRPL、SST、NEX Partners Trust、Changi City Carpark Operations LLP 和 Hektar REIT 的投资有关）。
2022/23 财年与 2023/24 财年相比：
| 2022/23财年 | 2023/24财年 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 3.697亿美元 | 3.517亿美元 | -4.9％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 1.041亿美元 | 9,830 万美元 | -5.6％ |
| 净物业收入（百万新元） | 2.656亿美元 | 2.534亿美元 | -4.6％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 2.077亿美元 | 2.143亿美元 | +3.2％ |
我的观察：与 2023/24 财年下半年的业绩类似，其全年业绩也大幅走弱——总收入和净物业收入下降了中等个位数百分比，这可以归因于 2023 年 10 月 31 日樟宜城坊的撤资，以及由于资产增值工程导致淡滨尼 1 的收入贡献中断。
然而，如果排除这2处房产，那么FCT的总收入和净房产收入将分别同比增长3.5％和3.4％。
可分配给单位持有人的收入同比增长 3.2% 至 2.143 亿新元，这得益于投资分配增长 29.3%（与 REIT 对 GRPL、SST、NEX Partners Trust、Changi City Carpark Operations LLP 以及 Hektar REIT 的投资有关，以及 NEX Partners Trust 在 2023/24 财年上半年成为集团子公司后分配的 380 万新元）。
投资组合入住情况 (2023/24 财年第三季度与 2023/24 财年第四季度相比)
接下来，让我们看一下 FCT 的投资组合入住率状况，我将比较 2023/24 财年第 4 季度（截至 2024 年 9 月 30 日）报告的统计数据与 3 个月前的上一季度（即 2023/24 财年第 3 季度，截至 2024 年 6 月 30 日）报告的统计数据，以了解它是否像前几个季度一样继续保持弹性水平（其投资组合入住率一直超过 95%，租约到期时间分布均匀）：
| 2023/24 财年第3季 | 2023/24 财年第4季 | |
| 物业组合入住率(%) | 99.7％ | 99.7％ |
| 投资组合 WALE（按 NLA – 年） | 2.0 年 | 2.1 年 |
| 投资组合加权平均租金（按总租金 – 年计算） | 1.9 年 | 2.0 年 |
我的观察：FCT 的投资组合入住率与上一季度基本保持不变 - 其所有物业（包括中央广场）的入住率至少为 98.3％ - 在我看来，这个数字非常高。
此外，在 2023/24 财年，其零售组合的新租约和/或续租租金实现了 +7.7% 的回报，较去年 +4.7% 的租金回报有了进一步改善。其所有物业的租金回报均在 +4.0% 至 +8.8% 之间，这对房地产投资信托基金来说也是另一个利好。
债务状况（2023/24 财年第三季度与 2023/24 财年第四季度相比）
毫无疑问，美联储已于 9 月份首次降息（0.50%），并暗示从现在到 2026 年底将进一步降息，将基准借款利率降至 2.75% 至 3.00% 之间，但目前利率仍然处于高位，因此我希望确保房地产投资信托基金继续将其债务状况维持在健康水平。
在下表中，您将看到截至 6 月 30 日的 2023/24 财年第 4 季度 FCT 的债务状况与 3 个月前的上一季度报告的债务状况的比较（就像我在上一节中对 REIT 的投资组合占用状况进行比较一样）：
| 2023/24 财年第3季度 | 2023/24 财年第4季度 | |
| 总杠杆率（%） | 39.1％ | 38.5％ |
| 利息覆盖率（倍） | 3.3x | 3.4x |
| 平均债务到期期限（年） | 2.8 年 | 2.6 年 |
| 平均债务成本（%） | 4.2％ | 4.1％ |
| 对冲固定利率的借款占比(%) | 67.2％ | 71.4％ |
我的观察：与 3 个月前的上一季度相比，FCT 的债务状况有很大改善 - 特别是其总杠杆率（下降 0.6 个百分点至 38.5％ - 处于健康水平）、利息覆盖率（小幅改善至 3.4 倍）、平均债务成本（下降 0.1 个百分点至 4.1％），以及其对冲固定利率的借款百分比（上升 4.2 个百分点至 71.4％）。
纵观其未来的债务到期情况，在 2024/25 财年至 2027/28 财年（4 个财年期间）期间，该公司每年平均有 18.1% 的借款需要再融资，分布很均匀。该公司有 43.2% 的借款仅在 2028/29 财年或以后才需要再融资。
向单位持有人派发的股息
FCT 管理层每半年向其基金份额持有人派发一次分配款。
2023/24 财年下半年，宣布的分配支出为每单位 6.02 美分，与一年前相同。
加上 2024 年 4 月 2 日支付的 4.25 美分/单位的预付分红（用于 2023 年 10 月 1 日至 2024 年 2 月 4 日期间，私募用于收购 Nex 的资金），以及 2024 年 5 月 30 日支付的 1.772 美分/单位（用于 2024 年 2 月 5 日至 3 月 31 日期间），FCT 全年的分红总额为 12.042 美分/单位。同样，如果将其与一年前宣布的 12.150 美分/单位的全年分红进行比较，则略有下降 0.9%。
如果您是 FCT 的单位持有人，请注意以下有关其分配支出的日期：
除息日：2024 年 11 月 4 日
记录日期：2024 年 11 月 5 日
付款日期：2024 年 11 月 29 日
首席执行官 Richard Ng 先生的评论和展望（摘自房地产投资信托基金的新闻稿）
“我们很高兴，在稳定的财务状况和强劲的运营业绩的支持下，FCT在 2024 财年取得了健康的业绩。2024 财年是多事之秋，我们取得了多项关键成就，增强了FCT的投资组合和未来表现。2024 年 3 月，我们完成了对 NEX 额外 24.5% 股权的收购，使FCT在该商场的持股比例增至 50.0%。此次收购进一步丰富和巩固了FCT的零售组合。另一项重要成就是淡宾尼 1 的资产增值计划（“AEI”）于 2024 年 8 月完工。AEI 按计划完工，投资回报率超过了我们 8% 的目标。最后，2024 年 3 月，FCT被纳入海峡时报指数，这是一个重要的里程碑，也是FCT多年来不断发展的证明。
展望未来，我们预计 2025 财年将是又一个令人兴奋的一年，因为我们将着手在后港购物中心开展 AEI，并继续专注于 FCT 投资组合的资产和物业管理。我们仍然对新加坡郊区零售业的前景持乐观态度，并相信 FCT 有能力在未来实现稳定的增长和健康的业绩。”
结束语
总体而言，FCT报告的业绩还不错——唯一的负面因素是其财务业绩，原因是樟宜城广场于 2023 年 10 月 31 日完成撤资后没有来自该广场的收入，以及正在进行资产增值工程的淡滨尼 1 的收入中断。
投资组合的入住率继续保持在非常高的水平，报告显示其零售和办公物业在 2024 财年的租金回升分别为 +7.7% 和 +9.3%。此外，其所有物业的入住率至少为 90%。
最后，该公司的债务状况非常健康，总杠杆率为 38.5%，与监管限额 50.0% 相比，债务空间非常大。债务期限也非常分散。
总而言之，作为房地产投资信托基金的单位持有人，我对郊区零售房地产投资信托基金的最新“成绩单”感到满意，因为其数据基本稳定。
Frasers Centrepoint Trust（SGX：J69U）是一家专注于零售的房地产投资信托基金，其投资组合包括位于新加坡各个郊区的九个郊区购物中心和一处办公楼。
其投资组合中的关键资产包括 Causeway Point、Northpoint City (North Wing) 和 Waterway Point 等热门购物中心。
截至 2024 年 3 月 31 日的财政年度上半年（2024 财年上半年），该房地产投资信托基金报告总收入同比下降 7.2% 至 1.722 亿新元，净房地产收入（NPI）同比下降 8.4% 至 1.246 亿新元。
这一下降主要归因于 2023 年 10 月樟宜城广场的剥离，以及淡宾尼 1 购物中心的资产增值工程，该工程预计将于上个月完工。
除去这些因素，FCT的基础总收入和NPI与去年相比分别稳步增长2.9％和2.1％。
FCT领地的投资组合依然强劲，截至 2024 年 3 月 31 日，入住率为 99.9%。
该房地产投资信托基金 2024 财年上半年的租金回报率也达到了 7.5%，高于一年前的 4.3%。
在财务方面，FCT 保持着健康的资产负债表，截至 2024 年 3 月 31 日，总杠杆率为 38.5%，并且 2024 财年剩余时间没有到期的再融资义务。
随着总收入下降，2024 财年上半年每单位分红 (DPU) 同比下滑 1.8% 至 0.06022 新元。
展望未来，FCT将于 2024 年 10 月 25 日市场开盘前公布截至 2024 年 9 月 30 日的全年业绩。
240725
Business Update 24Q3TheSGInvestorFCT 报告其投资组合的入住率略有下降——主要是由于中央广场（办公室）的入住率与上一季度（即截至 3 月 31 日的 2023/24 财年第二季度）相比下降了 2.4 个百分点至 91.4%，但这对我来说并不担心，因为该物业的入住率继续保持在高水平。对于其零售商场而言，每个商场的入住率至少为 99.0%，这非常高。
就其债务状况而言，虽然其总杠杆率略有上升（与 2023/24 财年第二季度相比）至 39.1%，但在这个水平上，它仍然是健康的，在达到监管限额（由新加坡金融管理局（简称 MAS）设定）之前具有良好的债务空间。未来几年的债务到期日也分布得很好。
总而言之，作为单位持有人，您可以说我对 REIT 的最新投资组合占用率和债务状况更新感到满意。
| 2023/24 财年第二季度 | 2023/24 财年第三季度 | |
| 物业组合入住率(%) | 99.9％ | 99.7％ |
| 投资组合 WALE（按 NLA – 年） | 2.0 年 | 2.0 年 |
| 投资组合加权平均租金（按总租金 – 年计算） | 1.8 年 | 1.9 年 |
| 2023/24 财年第二季度 | 2023/24 财年第三季度 | |
| 总杠杆率（%） | 38.5％ | 39.1％ |
| 利息覆盖倍数（倍） | 3.3x | 3.3x |
| 平均债务到期期限（年） | 3.1 年 | 2.8 年 |
| 平均债务成本（%） | 4.2％ | 4.2％ |
| 对冲固定利率的借款占比(%) | 68.5％ | 67.2％ |
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