2024 年 10 月 24 日，该商业房地产投资信托基金发布了其第三季度以及截至 2024 年 9 月 30 日的财政年度前 9 个月的业务更新，在这篇文章中，您将找到一些关于其最新财务表现、投资组合占用率和债务状况以及向单位持有人的分配支出需要注意的关键方面。
主要财务业绩（2023 财年第 3 季度与 2024 财年第 3 季度，以及 2023 财年 9M 与 2024 财年 9M）
在本节中，您将找到新达房地产信托基金第 3 季度以及 2024 财年前 9 个月的主要财务业绩，并与去年各个时间段进行比较：
| 2023 财年第三季度 | 2024 财年第三季度 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 1.234亿美元 | 1.177亿美元 | -4.6％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 3880万美元 | 3790万美元 | -2.3％ |
| 净物业收入（百万新元） | 8,460 万美元 | 7980万美元 | -5.7％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 5200 万美元 | 4620万美元 | -11.2％ |
我的观察：与去年同期相比，新达房地产信托在 2024 财年第一季度和第二季度的财务数据均有所改善，但与去年同期相比，其 2024 财年第三季度的财务数据再次出现下降。
由于新达城会展中心、55 Currie Street（阿德莱德）和 The Minster Building（伦敦）的贡献减少，其总收入和净房地产收入分别下降 4.6% 和 5.7%，至 1.177 亿新元和 7,980 万新元。不过，新达城办公楼和购物中心的强劲运营业绩部分抵消了这一影响。
该房地产投资信托基金分配给单位持有人的收入下降 11.2%，是由于资本分配完成（580 万新元），以及 55 Currie Street 和 The Minster Building 的空置，但新达城办公室、MBFC 物业、One Raffles Quay 和 Southgate Complex 的经营业绩改善部分抵消了这一下降。
| 2023财年九个月 | 2024财年九个月 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 3.477亿美元 | 3.446亿美元 | -0.9％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 1.098亿美元 | 1.138亿美元 | +3.6％ |
| 净物业收入（百万新元） | 2.379亿美元 | 2.308亿美元 | -3.0％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 1.525亿美元 | 1.349亿美元 | -11.5％ |
我的观察：新达房地产信托没有提供 2024 财年前 9 个月的任何财务数据——我根据各个财年 3 个季度报告的财务数据计算得出。
从上表可以看出，这是一组较弱的业绩——总收入和净财产收入录得低个位数百分比下降，而可分配给单位持有人的收入录得低两位数百分比下降。
投资组合入住率概况（2024 财年第 2 季度与 2024 财年第 3 季度相比）
接下来，让我们看一下新达房地产信托在截至 9 月 30 日的 2024 财年第 3 季度的投资组合入住率，并与 3 个月前的上一季度（即截至 6 月 30 日的 2024 财年第 2 季度）的投资组合入住率进行比较，如下表所示，以了解其是否继续保持弹性，或显示出疲软迹象：
| 2024 财年第二季度 | 2024 财年第三季度 | 差异（百分点 – pp） | |
| 新加坡（零售） | 95.6％ | 98.3％ | +2.7个百分点 |
| 新加坡（办公室） | 99.3％ | 99.1％ | -0.2个百分点 |
| 澳大利亚（办公及零售） | 89.1％ | 90.6％ | +1.5个百分点 |
| 英国（办公室） | 95.5％ | 95.3％ | -0.2个百分点 |
我的观察：整体而言，新达房地产信托在各个地理位置的物业入住率继续保持强劲，均超过 90%。
由于新达城购物中心的入住率提高（从 2024 财年第二季度的 95.6% 上升至 2024 财年第三季度的 98.4%），其在新加坡的零售物业增长了 2.7 个百分点，至 98.3%。
其新加坡办公楼的入住率下跌了 0.2 个百分点，原因是新达城办公室和莱佛士码头一号的入住率略有下降，但仍保持在非常高的水平，分别为 99.9% 和 98.7%。
就其澳大利亚物业而言，由于悉尼哈里斯街 21 号（从 2024 财年第二季度的 98.8% 上升至 2024 财年第三季度的 100%）、南门综合大楼（从 2024 财年第二季度的 87.3% 上升至 2024 财年第三季度的 89.2%）以及柯里街 55 号（从 2024 财年第二季度的 56.2% 上升至 2024 财年第三季度的 61.4%）的入住率提高，该物业的入住率略有改善，上升了 1.5 个百分点至 90.6%。除柯里街 55 号和南门综合大楼外，其他物业均已满员。
唯一的轻微负面因素是其英国办公室的入住率，下降了 0.2 个百分点至 95.3% – 这是由于 Nova Properties 的入住率小幅下降了 0.4 个百分点，而 Minster Building 继续保持 100% 的入住率。
最后，就新租约和/或续租的租金回归而言，所有地理位置都报告了正的租金回归。
债务状况（2024 财年第二季度与 2024 财年第三季度相比）
该房地产投资信托基金目前面临的最大阻力之一是其高总杠杆率（截至 6 月 30 日的 2024 财年第二季度为 42.3%），以及低利息覆盖率（2024 财年第二季度仅为 1.9 倍 - 由于利息覆盖率低，其总杠杆率限额设定为 45.0% 而不是 50.0%），以及以固定利率对冲的借款比例低（2024 财年第二季度约为 55% - 然而，由于美联储将从现在起到 2026 年底降息，新达房地产投资信托基金有望成为首批受益于较低借款利率的公司之一，因为其 45% 的借款为浮动利率）。
与 3 个月前的上一季度（即截至 6 月 30 日的 2024 财年第二季度）相比，新达房地产信托基金本季度（即截至 9 月 30 日的 2024 财年第三季度）的债务状况是否有所改善？让我们在下表中找出答案：
| 2024 财年第二季度 | 2024 财年第三季度 | |
| 总杠杆率（%） | 42.3％ | 42.3％ |
| 利息覆盖倍数（倍） | 1.9x | 1.9x |
| 平均债务到期期限（年） | 3.32 年 | 3.07 年 |
| 平均债务成本（%） | 4.02% | 4.06% |
| 对冲固定利率的借款占比(%) | ~55％ | ~61％ |
我的观察：与上一季度相比，新达房地产信托的债务状况基本保持不变 - 唯一明显的变化是固定利率对冲的借款进一步增加（上升了 6 个百分点 [pp]，从约 55％ 增加到 61％）。
从债务到期情况来看，该公司在 2024 财年没有任何需要再融资的借款。在未来的几个财年中，其债务到期日分布很分散，在 2025 财年至 2027 财年之间，每年约有 16% 的借款需要再融资，其余 52% 的借款仅在 2028 财年或以后才需要再融资。
向单位持有人派发的股息
新达房地产信托基金 (Suntec REIT) 是少数几家继续按季度向基金单位持有人派发股息的新加坡上市房地产信托基金 (REIT) 之一。
2024 财年第三季度，宣布的分红派息为 1.580 美分/单位。与去年同期宣布的 1.793 美分/单位的分红派息相比，下降了 11.9%。
但是，如果我将其 2024 财年第三季度的派息与 2024 财年第一季度（宣布的分红派息为 1.511 美分/单位）以及 2024 财年第二季度（宣布的分红派息为 1.531 美分/单位）的派息进行比较，您会注意到其分红派息一直在缓慢改善——这是一个积极的信号（至少在我看来）。
如果您是新达房地产信托的单位持有人，请注意以下即将派发的股息日期：
除息日：20204 年 11 月 1 日
记录日期：2024 年 11 月 4 日
付款日期：2024 年 11 月 28 日
首席执行官 Chong Hee Kiong 先生的评论和展望（摘自房地产投资信托基金的新闻稿）
“新加坡办公楼和零售物业组合继续保持强劲的入住率和强劲的租金回升。尽管墨尔本和阿德莱德的市场状况仍然疲软，但随着 55 Currie Street 和 Southgate Complex 的入住率提高，租赁业务已获得增长动力。
新达房地产信托在 ESG 领域的不断进步反映了我们致力于负责任地发展业务的承诺。我们将继续专注于加强资产的运营绩效，并将探索剥离成熟资产的机会，同时为我们的利益相关者带来长期价值。”
结束语
总体而言，我认为新达房地产信托报告的业绩好坏参半——毫无疑问，其财务业绩有所下降（第三季度以及 2024 财年的前 9 个月），但物业的入住率仍然保持在非常高的水平，报告显示，在当前审查的第三季度签署的新租约和/或续签租约的租金均出现了正增长。
就其债务状况而言，自 2024 财年第一季度以来，下降趋势基本稳定下来——这是一个积极的信号。然而，由于其总杠杆率为 42.3%，仍处于高位，非常接近 45% 的监管限额（由于其利息覆盖率低于 2.5 倍，因此限额如此）——我将继续密切关注未来几个季度报告的统计数据。
最后，毫无疑问，与一年前宣布的支出相比，其分配支出在 2024 财年第三季度下降了 11.9%，但自 2024 财年第一季度以来，每个季度都在缓慢增加——对我来说，这是一个略微积极的信号。
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