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关键财务数据（2023/24 财年第二季度与 2024/25 财年第二季度以及 2023/24 财年上半年与 2024/25 财年上半年）
在本节中，您将看到 MPACT 本财年第二季度及上半年的财务数据与去年同期报告的财务数据的比较：
| 2023/24财年二季 | 2024/25财年 2 季 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 2.402 亿美元 | 2.256 亿美元 | -6.1％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 5700 万美元 | 5790 万美元 | +1.7％ |
| 净物业收入（百万新元） | 1.834 亿美元 | 1.677 亿美元 | -8.5％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 1.18 亿美元 | 1.04 亿美元 | -11.9％ |
我的观察：总体而言，与去年同期相比，MPACT 报告的 2024/25 财年第 2 季度业绩较弱。
其总收入同比下降 6.1% 至 2.256 亿新元，原因是其新加坡物业的贡献减少（自 2024 年 7 月 31 日出售 Mapletree Anson 以来）以及海外物业的贡献减少（入住率下降、租金回落以及日元和人民币兑新加坡元走弱）。
与此同时，其房地产运营费用同比上涨 1.7% 至 5,790 万新元，主要是由于去年收到的房地产税退税（但今年没有）以及员工成本增加。这导致房地产投资信托基金的净房地产收入同比下降 8.5% 至 1.677 亿新元。
| 2023/24 财年上半年 | 2024/25 财年上半年 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 4.773 亿美元 | 4.623 亿美元 | -3.1％ |
| 物业营运费用（百万新元） | 1.149 亿美元 | 1.152 亿美元 | +0.2％ |
| 净物业收入（百万新元） | 3.624 亿美元 | 3.471亿美元 | -4.2％ |
| 可分配给单位持有人的收入（百万新元） | 2.328亿美元 | 2.147 亿美元 | -7.8％ |
我的观察：2023/24 财年上半年，其财务业绩也总体较弱——与去年相比，其总收入和净财产收入均录得个位数的百分比下降。
总收入较去年同期下降 3.1% 至 4.623 亿新元，主要原因是 Mapletree Anson 于 2024 年 7 月 31 日竣工，同时由于入住率下降、租金回落幅度为负，以及日元和人民币兑新加坡元贬值带来的不利外汇影响，导致其海外物业的贡献减少。
另一方面，房地产运营费用同比上涨 0.2% 至 1.152 亿新元，主要原因是 2023/24 财年上半年收到的房地产税退还（今年没有）以及员工成本增加。
结果其净房地产收入同比下降4.2%至3.471亿新元。
投资组合入住情况 (2024/25 财年第一季度与 2024/25 财年第二季度相比)
就 MPACT 的投资组合入住情况而言，其在日本的物业租金回升方面面临阻力（从截至 3 月 31 日的 2023/24 财年第四季度的 -1.9% 下降至截至 6 月 30 日的 2024/25 财年第一季度的 -12.7%），以及在韩国（从 2023/24 财年第四季度的 +39.0% 下降至 2024/25 财年第一季度的 -10.9%）。在我看来，韩国并不是一个太大的问题，因为它仅对 REIT 2024/25 财年第一季度的总收入贡献了 1%；然而，其在日本租约的租金回升下降肯定会在一定程度上对 REIT 产生影响，因为它对 REIT 2024/25 财年第一季度的总收入贡献了 8%。
考虑到这一点，让我们看一下本节中的一些关键投资组合入住率数据，我将比较当前季度报告的统计数据（即截至 9 月 30 日的 2024/25 财年第二季度）与 3 个月前的上一季度报告的统计数据（即截至 6 月 30 日的 2024/25 财年第一季度），以了解是否有所改善的迹象：
| 2024/25 财年一季 | 2024/25 财年 2 季 | |
| 物业组合入住率(%) | 94.0％ | 90.3％ |
| 投资组合加权平均租金收入 (按总租金收入 – 年) | 2.5 年 | 2.3 年 |
我的观察：由于以下物业的入住率下降，投资组合入住率下降了 3.7 个百分点，至 90.3％：
- VivoCity： 从 2024/25 财年第一季度的 99.8% 增至 2024/25 财年第二季度的 99.3%
- 又一城： 从 2024/25 财年第一季度的 99.6% 增至 2024/25 财年第二季度的 96.4%
- 中国房地产： 从 2024/25 财年第一季度的 88.2% 增至 2024/25 财年第二季度的 87.1%
- 日本房地产： 从 2024/25 财年第一季度的 94.2% 降至 2024/25 财年第二季度的 82.3%
- 江南巅峰酒店： 从 2024/25 财年第一季度的 96.8% 升至2024/25 财年第二季度的 92.7%
不过，除了中国和日本的物业外，其他物业的入住率都在 92.7% 以上——我认为这是相对较强的。
就租金回升而言，从投资组合层面来看，其租金回升幅度为+4.1% – 其中新加坡物业的租金回升幅度为正值。
然而，其海外物业的租金回升不仅为负值，而且较上一季度有所恶化，日本物业除外（从 2024/25 财年第一季度的 -12.7% 降至 2024/25 财年第二季度的 -9.5%），具体如下：
- 又一城：从2024/25财年第一季度的-5.0％降至2024/25财年第二季度的-6.1％
- 中国房地产：从2024/25财年第一季度的-1.3%降至2024/25财年第二季度的-2.9%
- 江南巅峰酒店 (The Pinnacle Gangnam)：从 2024/25 财年第一季度的 -10.9% 降至2024/25 财年第二季度的 -27.3%
最后，租约到期时间分布均匀，4.6% 的零售租约和 3.0% 的办公/商业园区租约将于 2024/25 财年下半年到期续约。在 2025/26 财年至 2027/28 财年（3 个财年期间）期间，平均每年有 11.9% 的零售租约和 12.1% 的办公/商业园区租约到期续约。其余 7.4% 的零售租约和 13.1% 的办公/商业园区租约将于 2028/29 财年或之后到期续约。
债务状况（2024/25 财年第一季度与 2024/25 财年第二季度相比）
接下来，让我们看一下 MPACT 债务状况中的一些关键统计数据——与我在上一节中审查其投资组合占用状况的方式类似，您会发现本季度报告的统计数据（即截至 9 月 30 日的 2024/25 财年第二季度）与 3 个月前的上一季度报告的统计数据（即截至 6 月 30 日的 2024/25 财年第一季度）进行比较，如下所示：
| 2024/25 财年一季 | 2024/25 财年 2 季 | |
| 总杠杆率（%） | 40.5％ | 38.4％ |
| 利息覆盖率（倍） | 2.8倍 | 2.8倍 |
| 平均债务到期期限 (%) | 3.1 年 | 3.3 年 |
| 平均债务成本（%） | 3.5％ | 3.6％ |
| 对冲固定利率的借款占比(%) | 79％ | 84％ |
我的观察：总杠杆率下降 2.1 个百分点至 38.4%（这是一个健康的水平），因为从 Mapletree Anson 撤资所得被用于减少浮动利率债务。另一件值得关注的事情是，对冲固定利率的借款进一步增加，又上升了 5 个百分点，达到 84%。
债务到期日也分布合理，2024/25 财年下半年只有 5% 的借款需要再融资。在 2025/26 财年至 2028/29 财年（4 个财年期间）期间，约有 17.5% 的借款每年需要再融资，其余 25% 的借款仅在 2029/30 财年或以后才需要再融资。
向单位持有人派发的股息
我对 Mapletree REITs 的喜欢之处在于它的季度分配支付频率，这为我带来了更加规律的收入来源。
对于本季度（即 2024/25 财年第二季度），宣布的分配支出为 1.980 美分/单位——与去年的 2.24 美分/单位相比下降了 11.6%。
如果您是 MPACT 的单位持有人，请注意以下有关其分配支出的日期：
除息日：2024 年 11 月 1 日
记录日期：2024 年 11 月 4 日
支付日期：2024 年 12 月 6 日
首席执行官 Sharon Lim 女士的评论和展望（摘自房地产投资信托基金的新闻稿）
“虽然我们的新加坡投资组合继续表现出韧性，但我们仍对应对海外挑战保持警惕。我们正在探索所有途径来缓解不利因素，特别是在日本千叶县的幕张子市场。同时，我们专注于整个投资组合的积极资产管理，包括对 VivoCity 地下 2 层进行持续改进，以适应未来发展。该购物中心将继续走在长期成功的轨道上。
在大中华区，短期挑战依然存在，但美联储近期降息和中国经济刺激措施对整体市场情绪而言都是积极举措。在我们应对复杂形势的过程中，新加坡投资组合（占 MPACT 投资组合的大部分）继续成为我们的稳定支柱。我们致力于克服障碍，同时继续为我们的基金份额持有人创造价值。”
结束语
在我看来，这主要是商业房地产投资信托基金报告的一组负面业绩。
总结一下，其财务业绩（尤其是总收入和净物业收入）出现了个位数的百分比下滑，原因是被剥离的丰树安森业务没有带来任何贡献，而入住率下降、日元和人民币兑新加坡元走弱也导致其海外物业的贡献减少。
从其投资组合的入住率来看，毫无疑问，其大多数物业的入住率都在 90% 以上，但其大多数海外物业的租金回升幅度为负值，其中大多数物业的租金水平与上一季度相比均有所下降；这肯定会进一步影响 MPACT 未来几个季度的财务业绩。
唯一值得肯定的是其债务状况——总杠杆率处于健康水平 38.4%，对冲固定利率的借款比例为 84%。此外，就债务期限而言，其债务期限也分布合理。
作为该房地产投资信托基金的单位持有人，我将继续密切关注其海外物业的入住率以及租金回升情况——这些物业为该房地产投资信托基金 2024/25 财年上半年的收入贡献了约 40%。
241016:
丰树泛亚商业信托（MPACT）在亚洲主要门户城市拥有多元化的零售和办公物业组合。继 2024 年 7 月 31 日成功剥离 Mapletree Anson 后，MPACT 的投资组合现包含 17 处商业地产，其中包括新加坡 4 处资产、香港 1 处资产、中国 2 处资产、日本 9 处资产和韩国 1 处资产。
截至 2025 年 3 月 31 日的财政年度第一季度 (2025 财年第一季度)，MPACT 报告业绩稳定，总收入达到 2.367 亿新元，净财产收入 (NPI) 达到 1.794 亿新元。
虽然该房地产投资信托基金受益于新加坡资产的强劲贡献，但日元和人民币兑新加坡元的贬值抵消了这一收益。
截至 2024 年 6 月 30 日，MPACT 的投资组合占用率稳定在 94.0%，加权平均出租率为 2.5 年。
截至 2024 年 6 月 30 日，MPACT 的总杠杆率为 40.5%，显示出审慎的财务管理。
该房地产投资信托基金的债务到期分布良好，任何一个财政年度，需要再融资的借款总额不超过19%。
此外，78.9%的贷款以固定利率对冲，在波动的市场条件下提供稳定性。
MPACT 2025 财年第一季度的 DPU 同比下降 4.1% 至 0.0209 新元，主要原因是当前高利率环境下的融资成本较高。
展望未来，MPACT 将于 2024 年 10 月 24 日盘后发布其 2025 财年第二季度业绩。
240903:
丰树泛亚商业信托 (MPACT) 投资亚洲主要门户城市的商业地产（用于零售和/或办公用途）。截至 2024 年 6 月 30 日，该房地产投资信托基金的投资组合包括 5 个国家的 18 处房产，具体如下（括号中为房产数量及其收入贡献）：
- 中国（2 处，9%）
- 香港（1 处房产，21%）
- 日本（9 处房产，8%）
- 新加坡（5 处房产，60%）
- 韩国（1 处房产，1%）
[旁注：我知道很多基金份额持有人对 REIT 的海外投资感到担忧。考虑到这一点，我发布了一个视频演示来分享我对此的看法，您可以在此处观看。]
以下是 MPACT 截至 6 月 30 日的 2024/25 财年第一季度（即 2024/25 财年第一季度）的财务业绩：
| 2023/24财年第一季度 | 2024/25 财年第一季度 | % 方差 | |
| 总收入（百万新元） | 2.371亿美元 | 2.367亿美元 | -0.2％ |
| 净物业收入（百万新元） | 1.792亿美元 | 1.794亿美元 | +0.1％ |
| 分配给基金单位持有人的金额（百万新元） | 1.148亿美元 | 1.106亿美元 | -3.5％ |
| 每单位分配（新元） | 0.0218 美元 | 0.0209 美元 | -4.1％ |
MPACT 的总收入下滑 0.2% 至 2.367 亿新元，原因是新加坡物业的强劲表现和贡献增加被海外物业贡献的减弱所抵消，这主要是由于新加坡元兑日元和人民币升值。不过，由于公用事业费用和房地产税下降导致房地产运营费用下降 1.1%，净房地产收入小幅上涨 0.1% 至 1.794 亿新元。
2024/25 财年上半年，DPU 下降 4.1% 至 0.0209 新元，原因是新加坡元兑日元、人民币和韩元走强带来的外汇影响，以及财务成本上升 9.8%（由于新加坡元、港元和日元借款利率上升）。
MPACT 的整体投资组合入住率保持在 94% 的高水平，本季度新租约和/或续租的租金回报率为 5.2%（特别是，新加坡的物业租金回报率为正，而其所有海外物业的租金回报率为负）。
债务状况也继续保持健康——总杠杆率为 40.5%，利息覆盖率为 2.8 倍，加权平均总债务成本为 3.54%。MPACT 有 79% 的借款以固定利率对冲。
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