SGX:DCRU -- Digital Core REIT

UOB Kay Hian 2024-10-28：
Digital Core REIT - 2024 年第三季度的补货进度超出预期

• Digital Core REIT (SGX:DCRU) 报告称，2024 年第三季度的可分配收入为 1200 万美元（同比增长 19.4%），符合我们的预期。

在整个投资组合的基础上实现正租金回归。

• Digital Core REIT 与北美（硅谷、北弗吉尼亚和多伦多）的超大规模企业签订了价值 3000 万美元的续约租约，获得了 2-3% 的正租金回归。洛杉矶 (LA) 两个数据中心的主机托管租约的租金回归为正三位数。
• 从整个投资组合来看，Digital Core REIT 在 2024 年第三季度实现了 10.5% 的正租金回归。它还将其投资组合的加权平均租金从 2.8 年翻了一番，达到 5.0 年。

成功填补了洛杉矶数据中心的空缺。

• Digital Core REIT 于 2024 年 10 月 1 日正式接管了两个洛杉矶数据中心的运营。它已与 60 个终端用户客户签署了直接主机托管租约，并出租了 60% 的容量。这些租约产生了 700 万美元的年租金，比之前的现有租金高出 30%（管理层此前指导将现有租金降低 50%）。
• 管理层预计，到年底，两个洛杉矶数据中心的出租率将达到 80%，现有租金将翻一番。

重新制定贷款安排增强了资产负债表。

• Digital Core REIT 已于 2024 年 10 月 9 日重组了 7.16 亿美元的贷款额度，包括 2030 年到期的 3.63 亿美元高级无担保多币种定期贷款额度、2029 年到期的 7000 万欧元（7800 万美元）高级无担保定期贷款额度和 2029 年到期的 2.75 亿美元高级无担保循环多币种贷款额度。其平均债务期限延长了 2.5 年，达到 4.9 年。

精明的资本管理。

• Digital Core REIT 在 2024 年第三季度以低于资产净值的 12% 折扣回购了 760 万股，从而产生了 50bp 的 DPU 增值。
• 截至 9 月 24 日，总杠杆率环比上升 30 个基点至 34.8%。Digital Core REIT 将 5000 万美元的美元贷款换成欧元，从而使 2024 年第三季度的平均债务成本环比下降 30 个基点至 3.9%。

以丰厚的 NPI 收益率和大幅折扣增持法兰克福数据中心的股份，估值刷新。

• Digital Core REIT 已行使选择权，从赞助商 Digital Realty 手中收购 Wilhelm-Fay Straße 15 和 24（法兰克福一家设施齐全的永久业权数据中心）的 0.2-40.0% 额外股份。
• 根据现有市场条件，Digital Core REIT 可能会额外收购 10.0% 的权益，使其在法兰克福数据中心的总权益达到 59.9%。收购对价估计为 4700 万欧元（5170 万美元），较更新后的估值低 17.8%，颇具吸引力。
• 最新估值较 12 月 23 日的 5.564 亿美元上涨 13% 至 6.287 亿美元。2024 年上半年，该公司的 NPI 为 1340 万欧元（1470 万美元）。额外股权提供了 5.7% 的颇具吸引力的 NPI 收益率。

考虑潜在的蓝天情景。

• Digital Core REIT 的管理层必须在 12 月 24 日早些时候之前决定收购的股权规模。此次收购完全由以欧元计价的定期贷款资助，总成本为 3.6%。预计它将使 2023 年的 DPU 增加 1.7%。每单位资产净值将增加 4.5% 至 0.70 美元。总杠杆率将增加 1.3 个百分点至 35.8%。
• 如果市场状况改善，Digital Core REIT 可能会收购法兰克福数据中心高达 40% 的股份。在这种情况下，此次收购将使预计 2023 年 DPU 增值 7.0%。每单位资产净值将上涨 6.0% 至 0.71 美元，总杠杆率将扩大 6.5 个百分点至 41.0%。

加权重建 Linton Hall Road 数据中心。

• 位于北弗吉尼亚州 Linton Hall Road 8217 号的数据中心的租约将于 6 月 25 日到期。设施齐全的数据中心采用水冷，可支持高功率密度 AI 工作负载。数据中心现场有一个 24MW NOVEC 变电站。它占 Digital Core REIT 年租金的 11.4%。
• 管理层认为，重建 Linton Hall Road 数据中心可以创造潜在的长期价值，该数据中心位于一块 32 英亩的巨大地块上（相当于 18 个足球场）。全面重建可能会将容量从 10MW 提高到 50MW，但会导致 DPU 中断。管理层估计，每个月的停机时间将对 DPU 产生 0.06 美分的负面影响。一个破坏性较小的替代方案是在停车场建造一个容量为 30MW 的附属建筑（两层，每层 15MW）。
• 如果租户在 24 年 12 月 31 日之前不行使续约选择权，管理层将决定下一步行动。

DPU 预测修订和建议

• 由于洛杉矶两个数据中心的空置空间填补进展迅速，我们将 Digital Core REIT 的 2025 年 DPU 预测上调 9%。
• 维持买入评级。我们的 Digital Core REIT 目标价为 0.95 美元，基于 DDM（股权成本：6.5%，终端增长率: 2.5%）

专注于数据中心。

• Digital Core REIT 2025 年的分红收益率为 6.6%（相比之下，Keppel DC REIT (SGX:AJBU) 为 4.3%，Mapletree Industrial Trust (SGX:ME8U) 为 5.8%）。

催化剂：

• 利用发起人广泛的数据中心渠道进行增值收购。
• 现金租金上涨 1-3%（加权平均值：2%），实现有机增长。