SGX/DHLU -- Daiwa House Logistics Trust

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2024 年 11 月 8 日：大和房屋物流信托 (DHLT) 报告称，在 2024 财年的前 9 个月，其日本仓库投资组合有所改善，这得益于新的收购和租约续签，入住率达到 97.5%，加权平均租金上涨约 5%。虽然 DHLT 面临日本物流供应增加带来的挑战，但长期市场基本面依然强劲，受电子商务和制造业需求的支撑，近期在越南的扩张反映了其投资组合的增长。

240812 -- zaobao

日元走软 大和房屋物流信托上半年每单位派息降至2.45分

信托收购的DPL Ibaraki Yuki是个永久地契两层仓库，位于日本茨城县。收购价为26亿4000万日元（约2410万新元）。该产业距离东京市中心约100公里。（大和房屋信托提供）

受日元疲弱影响，大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust）2024财年上半年的每单位派息（DPU）同比减少6.1％，至2.45分，派息日为9月26日。

信托星期一（8月12日）公布上半年业绩报告，由于日元兑新元疲软，信托截至6月底的可派发收入减少5.7%至1710万元。净房地产收入（NPI）同比减少8.2%至2120万元。若以日元计算，在新资产的贡献下，信托上半年净房地产收入则同比增加2.8%。此外，上半年信托营收同比下降10.7%至2760万元。

和2023财年上半年比较，2024财年上半年日元兑新元汇率走软了约10%。截至6月底，新元兑日元汇率在119左右。

截至6月底，信托上半年投资组合入驻率为96.6%，小幅低于去年同期的98.6％；加权平均租赁期（WALE）从去年同期的6.6年，减少至6.3年。续约和新租约的租金涨幅介于零到18%不等。

债务方面，信托截至6月底的总杠杆率为36.8%。全部贷款都是固定利率。

大和房屋物流信托第一季可派发收入同比增0.6%

报告显示，信托在上半年完成了对日本DPL Ibaraki Yuki和越南D Project Tan Duc 2的收购。截至6月底，两处项目全部入驻。前者为永久产权物流地产，位于大东京地区；后者是一个冷藏设施，位于胡志明市和湄公河三角洲地区之间，是信托在日本以外的第一个房地产项目。

展望未来，预计日本电子商务和第三方物流市场增长以及现代化物流设施有限等因素的推动下，日本对物流设施的需求将保持稳定。同时，随着越南电子商务以及中产阶级的增长，对新鲜产品需求的增加，将推动当地冷链市场的发展和对冷藏设施需求的增长。

截至发稿10时40分，信托股价涨0.86%，报0.585元。　

240726

➜ 在过去的几周中，Daiwa House Logistics Trust（SGX）看到了几个值得注意的更新。该信托继续专注于其在亚洲的产生收入的物流和工业房地产资产上投资的核心战略。它从日本的强大财产组合中受益，并得到其赞助商Daiwa House Industry Co.，Ltd的支持。

➜ 在财务上，Daiwa House Logistics Trust报告说，稳定的股息收益率为9.32％，反映了其稳定的收入分配策略。该信托的盈利能力指标很强，营业利润率为72.95％，净利润率为72.38％（Gurufocus）。尽管有这些积极的方面，但信托基金的股票仍面临一些市场压力，导致过去六个月的动力略有下降。

➜ 总体而言，尽管最近有一些市场挑战，但Daiwa House Logistics Trust仍在工业房地产投资信托基金领域中有很好的位置，并具有强劲的股息支出和坚实的财务基础。 。

20240619 -- UOB Kay Hian

Daiwa房屋物流信托 - 日本和东南亚物流资产的增长 -- UOB Kay Hian 

• Daiwa House Logistics Trust在日本拥有17个物流物业，总NLA为490万平方英尺。它受益于第三方物流和电子商务部门的增长，该部门分别占其GRI的75.7％和8.1％。
• Daiwa House Logistics Trust在日本和东南亚正在扩大其赞助商管道。它通过在越南获得冷藏设施D项目Duc 2（2.65亿新元），从而使其进军海外。

在东南亚扩张的同时，在日本锚定。

•  Daiwa House Logistics Trust于11月21日在SGX的主董事会上列出。其最初的投资组合包括日本的14个物流物业。如今，它已扩展到17个高质量物流特性，NLA为490万平方英尺。
•  其物流物业的投资组合的平均年龄仅为6.3岁。 Daiwa House Logistics Trust拥有七个物流物业，位于大东京，占其投资组合估值的42％，长期以来，租金收入（GRI）为7.4年。
•  Freehold Properties占其投资组合估值的60％，而平均租赁土地权限为39.3岁。

日本可持续增长的潜在潜力。

• Daiwa House Logistics Trust的所有多租户物流属性占其投资组合估值的77％，均构成现代规格。这与日本更广泛的市场形成鲜明对比，在日本，现代物流设施的比例仍然很小，为15％。
•  增长得到了第三方物流和电子商务的支持，该商务分别占Daiwa House Logistics Trust的GRI的75.7％和8.1％。由于电子商务的渗透率在日本的9％处仍然很低，因此有巨大的增长空间。

在强大而支持的赞助商的支持下。

•  发起人Daiwa房屋行业（DHI）是日本最大的建筑和房地产开发公司之一。它已经在日本开发了231个单位替代和81个多偏见的物流特性。
•  赞助商通过管理总额（AUM）为19.6B的总资产管理房地产资金，包括东京证券交易所上市的Daiwa House REIT，两个未列出的REIT和私人资金。
•  赞助商DHI在日本拥有大量物流物业，并在马来西亚，印度尼西亚和越南等东南亚国家生长。 Daiwa House Logistics Trust有权对亚洲的赞助商物流物业进行第一拒绝（ROFR），总面积为610万平方英尺。

通过从赞助者管道中获取而生长。

•  发起人DHI支持Daiwa House Logistics Trust的增长。
•  Daiwa House Logistics Trust完成了其在Shikoku的Chugoku和D Project Matsuyama在Shikoku的DPL Iwakuni 1和2的首次收购，并在DHI中以DHI的iruma s的久保土地为基础，价格为4.676亿日元（47.77亿美元） 12月22日的估值折扣为11.8％。这两个物业提供了6.5％的NPI收益率，DPU积聚为1.3％。
•  Daiwa House Logistics Trust还达成了一项协议，以在Ibaraki县收购DPL Ibaraki Yuki，从DHI获得的Tokyo以26.4亿日元（2410万新元）（1月24日为18.1％）。物业被租给三菱Shokuhin，这是日本最大的食品分销商之一。该收购的NPI产量为5.4％，DPU积聚为1.2％。

扩展到东南亚。

• Daiwa House Logistics Trust已签订了一项协议，以收购位于越南越南省Long Asia Investment vnd483b（2650万新元）的越南长省的建筑套件冷藏设施D项目，以3％的折扣估值，1月24日。
•  Long A是Ho Chi Minh City附近冷藏物流设施的关键枢纽之一。该物业租给了一家冷链物流公司，该公司专门从10月23日开始从事冷冻和冷藏食品20年。此次收购可提供8.3％的NPI收益率，而DPU增值为1.9％。
•  预计越南在6月24日完成收购后，越南将占Daiwa House Logistics Trust的投资组合估值的3.2％。

受益于日本较低的利率。

• 在Daiwa House Logistics Trust完成DPL Ibaraki Yuki的收购后，截至3月24日起，总杠杆率上升了2.1ppt Q-O-Q至37.3％。利息覆盖率保留为12.0倍，在1Q24年第1季度。
•  它的平均债务成本仍然很低，为1.03％。其贷款的100％以固定利率对冲。

在新加坡对冲资金。

•  Daiwa House Logistics Trust的贷款以日元（JPY）为特征，以提供自然的树篱。越南tan duc 2项目的收购将由JPY计数为3.0B日元的贷款资助，债务成本约为2％。

日本持续增长。

•  Daiwa House Logistics Trust的NPI在1季度以JPY为单位增长了4.6％的Y-O-Y，因为：
•  投资组合的占用率提高了1.4ppt y-o-y至100.0％，
•  新收购的DPL Ibaraki Yuki的贡献，以及
•  由于第1季度地震造成的损害，缺乏维修费用。
•  新加坡美元的NPI（S $）条款受到影响，因为JPY对S $削弱了11％的Y-O-Y。可分配的收入增加了0.6％的y-o-y。

长瓦尔(WALE)提供了稳定性。

•  Daiwa House Logistics Trust的长时间长期为5。9年，由GRI加权（套装：8。6年，多居式：5。0年）截至3月24日。 4月24日的岁月。

在回填空间上工作。

•  Daiwa House Logistics Trust的投资组合截至3月24日被完全占领。由于DPL Kawasaki Yako和DPL Koriyama的两种租约到期，因此4月24日下跌了3.4ppt至96.6％，该租赁的总NLA为167,670SF。
•  管理层正在与潜在的替代租户（3PL提供商）进行高级谈判，以回填DPL川崎Yako的空置空间。

DPU预测和估值

•  Daiwa House Logistics Trust的股价以分布收益率为9.0％的股价交易，该共识为5.1新加坡美分（Nippon Prologis REIT：4.1％，GLP J-REIT：4.4％）。请参阅Daiwa House Logistics Trust的DPU历史。
•  收益率的差异吸引人的8.1％高于10年期政府债券收益率为0.9％。 P/NAV在0.82X时具有吸引力。

催化剂：

•  日本和东南亚的3PL和电子商务的增长。
•  日本和东南亚的收购攻击赞助商管道。