SGX:HMN -- Capitaland Ascott Trust(CLAS)

 

凯德雅诗阁信托的资产剥离或有助其缓冲长期利率走高局面

只要退出收益率保持有利，该信托就应该抓住市场上的机会

凯德雅诗阁信托（Clas）的管理者近几个月来宣布了一系列住宿信托资产剥离计划。

最近，Clas 在 10 月份表示，将以未公开的价格向无关的第三方出售位于中国的天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。该交易预计将于 2025 年第二季度完成。

同月，该公司还宣布在日本进行两项资产剥离：以约 62 亿日元（5310 万新元）剥离位于京都的 Citadines Karasuma-Gojo 服务公寓，以及以 127 亿日元剥离位于福冈的 Infini Garden 租赁住宅。

这些交易分别比这些物业的账面价值溢价约 40% 和 55%。

今年早些时候，Clas 还宣布或完成了在澳大利亚悉尼、日本大阪和新加坡的一系列资产剥离，剥离后资产溢价从 5% 到 19% 不等。其中包括高调地以 1.48 亿新元的价格将新加坡馨乐庭索菲娅山服务公寓出售给贝莱德和 Weave Living。

出售新加坡馨乐庭索菲娅山服务公寓所得将用于支付 1.464 亿新元收购 lyf Funan Singapore 的对价，Clas 同意以 2.63 亿新元的商定房产价值收购该公司。

今年迄今，Clas 已完成超过 5 亿新元的资产剥离，剥离后资产均溢价出售，并获得了约 6000 万新元的净收益。

截至 9 月底，Clas 的投资组合包括 101 处房产，低于去年的 103 处，总资产价值为 85 亿新元。

合理的策略

仔细研究一下被剥离的物业，就会发现这是该住宿信托长期战略的一部分。Clas管理公司的首席执行官 Serena Teo 解释说，诸如 Citadines Karasuma-Gojo Kyoto 等物业已经成熟并且“已达到其生命周期的最佳阶段”。

雅诗阁于 2004 年首次收购了欧洲的 Citadines 服务式公寓连锁，随后将这个欧洲品牌拓展到亚洲。

该品牌旗下的一些物业，例如 Citadines Les Halles Paris 和 Citadines Holborn-Covent Garden London，最近都进行了资产增值举措。其他物业虽然干净宽敞，但可能没有最近翻新过。

如果资产增值的成本超过物业可以产生的收入增加，那么将资本回收用于收益更高的收购或许并不是一个坏主意。

一个明显的例子就是新加坡馨乐庭索菲娅山服务公寓，Clas 以 3.2% 的退出收益率将其剥离。出售所得将再投资于新加坡 lyf Funan 服务公寓，息税折旧摊销前利润 (Ebitda) 收益率为 4.7%。

该共享生活物业的收购预计将于本季度完成，将带来 1.5% 的每股分红 (DPS) 增值。lyf Funan 建于 2019 年，位于新加坡市政区内，可直达市政厅地铁站。这家拥有 329 间客房的物业拥有酒店执照，适合短期和长期客人入住。

大华继显 10 月份的一份报告指出，lyf Funan 的估值为每间房间 799,000 新元，也比新加坡馨乐庭索菲娅山服务公寓每间房间 961,000 新元的估值更具吸引力。

Clas 的 Teo 表示，这处房产的日均租金超过 200 新元，目前的入住率超过 80%。星展集团研究部表示，以这样的价位，lyf Funan 能够吸引大众休闲和商务旅客。

关注特朗普

不过，这些撤资将如何影响 Clas 的每股股息和短期证券价格还有待观察。

截至 6 月的上半年，Clas 公布的每股股息为 0.0255 新元，较去年同期的 0.0278 新元下降 8%。

尽管上半年收入增长 11% 至 3.864 亿新元，毛利润增长 12% 至 1.729 亿新元，但仍然出现下滑。

今年迄今，Clas 的总回报率为负 5%，股息已再投资。这比新加坡上市房地产投资信托 (Reits)（以 iEdge S-Reits 指数为代表）的总回报率负 4.5% 还要糟糕。

相比之下，受三家本地银行推动的基准海峡时报指数在同一时期的总回报率为 20.3%。

过去两年，Reits 和商业信托受到冲击，因为为抑制通胀而加息导致借贷成本飙升，而房地产估值下跌。9月份，美联储终于将隔夜利率下调 50 个基点至 4.75% 至 5% 之间，人们松了一口气。然而，唐纳德·特朗普上周在美国总统大选中获胜，引发人们担忧，他的政府政策将增加美国经济的通胀压力，并导致美联储放缓降息步伐。

火爆市场

在酒店资产市场依然火爆的情况下，Clas 继续专注于撤资或许是有道理的。在这种环境下，找到买家并不费时，特别是如果资产位置优越且供应仍然紧张的话。

JLL Research 估计，2024 年至 2027 年间，新加坡的酒店客房供应量预计将以 1.9% 的复合年增长率小幅增长。

今年迄今为止易手的主要酒店资产包括拥有 72 个房间的 Fraser Residence River Promenade，该公寓于 5 月以 1.409 亿新元的价格卖给了 Tuan Sing，以及拥有 313 个房间的 Capri by Fraser Changi City，该公寓被一个由家族理财室 Atelier Capital Partners Singapore、TPG Angelo Gordon、Heeton Holdings 和远东国际发展有限公司组成的财团以约 1.718 亿新元的价格收购。JLL

表示，2024 年的交易数量超过了前几年，全年酒店投资额预计将达到 10 亿美元。

在更有利的利率环境和积极的旅游情绪的推动下，在整个亚太地区，酒店投资销售额预计将超过 120 亿美元。

只要退出收益率仍然有利，Clas 就应该利用这些有利因素，继续实施投资组合重组战略，以便抓住市场上更好的机会。

无论如何，Clas 的撤资使其处于更有利的地位，可以作为缓冲，以应对可能持续较长时间的利率上升和未来宏观经济不确定性的进一步增加。

截至 9 月底，Clas 的负债率为 38.3%，债务净空约为 19 亿新元。该公司还拥有约 14 亿新元的可用资金，包括 5.35 亿新元的现金和 8.64 亿新元的可用信贷额度。

11 月 7 日

凯德雅诗阁信托 (SGX:HMN) 首席执行官 Serena Teo 于上周四（11 月 7 日）在新加坡福南举行了会议。

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在演讲中，Teo 女士概述了该房地产投资信托基金第三季度的业务更新及其对新加坡 lyf Funan 的收购提议，随后参观了该物业。

第三季度业务更新

截至 2024 年 9 月 30 日，CLAS 在 16 个国家拥有 101 处房产，包括 53 处服务式公寓、15 家酒店/商务酒店、24 套出租房屋和 9 处学生宿舍，总管理资产 (AUM) 为 85 亿新元。

该房地产投资信托基金主要关注 6 个主要市场：澳大利亚、日本、新加坡、英国、美国和法国。这些市场合计占其资产管理规模的约 80%。

2024财年第三季度，CLAS毛利润同比增长8%，这得益于投资组合重组工作（包括收购、资产增值和利息节省）和运营业绩改善。然而，如果排除收购和撤资，同店毛利润同比增长2%，这得益于更强劲的运营业绩。

稳定的收入来源，包括主租约和最低保证收入管理合同 (MCMGI)，长期住宿物业（出租房屋和学生宿舍），占 CLAS 毛利润的 66%，提供收入稳定性。其余 34% 来自通过酒店和服务式公寓的管理合同获得的增长收入。

2024 财年第三季度每可用单位收入 (RevPAU) 同比增长 3% 至 158 新元（为新冠疫情前水平的 105%），这主要归因于平均入住率上升至 79%，约为新冠疫情前水平的 92%。

就该房地产投资信托基金 2024 财年第三季度的 6 个主要市场而言，只有澳大利亚的 RevPAU 同比下降了 11%，原因是去年 FIFA 女足世界杯的基数较高。与此同时，日本、新加坡、英国和美国报告的 RevPAU 增长率为低至中个位数。CLAS 在法国的物业采用主租赁方式运营，这在该国很常见，同店收入增长了 11%。

CLAS 以新加坡元和其他 12 种货币获得收入，增强了投资组合的货币多样化。

管理层定期审查资产表现，以确定是否保留、增强或剥离资产，从而优化投资组合的回报。

在 2024 财年的前 9 个月，CLAS 以高于账面价值的价格完成了超过 5 亿新元的资产剥离，释放了约 6000 万新元的净收益。此外，还收购了 3 项资产，包括 Teriha Ocean Stage（日本福冈的一处租赁房屋，由于规模很小，因此每股股息仅增长 0.5%）、Standard at Columbia 的 10% 股份（为美国南卡罗来纳大学服务的学生宿舍，该大学在国内招生人数众多）以及拟收购 lyf Funan Singapore（待 11 月 18 日的特别股东大会上获得单位持有人批准，预计于 2024 财年第四季度完成）。

CLAS 已启动 8 项资产增值计划，其中 5 项已完成（1 项在新加坡、2 项在法国、1 项在德国和 1 项在英国），1 项（在爱尔兰）计划于 2024 财年第四季度完成，2 项（在伦敦和澳大利亚）计划于 2025 年开始并于次年完成。值得注意的是，澳大利亚悉尼中央酒店预计将因在现有停车场上建造一个额外的停车场而获得 11.3% 的增值成本回报率。

此外，新加坡 Somerset Liang Court 的开发项目预计将于 2026 年完工。

张女士还表示，为了有效管理资本，资产增值计划是战略性交错进行的。

CLAS 保持着强劲的资本管理，截至 9 月 30 日，负债率为 38.3%，在达到 50% 之前，债务净空额为 19 亿新元。Teo 女士表示，目标负债率约为 40% 是最佳水平，可为潜在的估值下跌（约 10-15%）提供缓冲，同时为新机会提供灵活性。

截至 9 月 30 日，该房地产投资信托的平均债务成本为 3.0%，Teo 女士预计短期内将保持稳定。

展望未来，Teo 女士对旅行者需求表示乐观，并对 CLAS 的投资组合重组战略充满信心，她预计该战略将有助于抵消高利率和外汇波动等不利因素。

拟收购新加坡 Lyf 福南

lyf 福南新加坡站入口，可通过福南新加坡站四楼进入

新加坡馨乐庭索菲娅山服务公寓的出售于 2024 年 3 月完成，出售所得将用于资助拟议的收购，Teo 女士指出，出售的决定是由于该物业的年限较长。此次出售的退出收益率为 3.2%，收益再投资的 EBITDA 收益率为 4.7%。

收购后，CLAS 的总杠杆率预计将达到 39.1%，预计此次收购将在 2023 财年的预计基础上带来 1.5% 的每股 DPS 增值（从交易前的 6.57 美分增至完成后的 6.67 美分）。

由于 lyf Funan Singapore 已经获得新加坡建设局颁发的绿色标志 GoldPLUS 认证，因此无需额外的资本支出来获得进一步的绿色认证。

收购完成后，CLAS 在新加坡的总资产份额预计将从 16% 增至 19%，并且 2026 年 Somerset Liang Court Singapore 竣工后还有进一步增长的潜力。

当被问及增加新加坡资产数量以稳定收入时，Teo 女士建议谨慎行事，因为更高的集中度可能会增加对新加坡旅游人数的依赖，如果这些人数下降，就会带来风险。分散投资于 6 个主要市场，每个市场贡献不超过总资产的 20%，是一种平衡的方法。

lyf Funan Singapore 的住客结构为 85% 为短期住客，其余 15% 为长期住客（超过一个月），配有洗衣房和小厨房设施。其中，20% 为企业住客，80% 为休闲住客，与 CLAS 的投资组合结构相吻合。

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TradingView

241022: 凯德雅诗阁信托将出售天津房地产，价格不详

撤资是该集团回收资本和重组投资组合以提高回报的战略的一部分

嘉德雅诗阁信托（Clas）集团管理层于周二（10 月 22 日）表示，该集团已同意剥离其在中国天津的资产。

天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓将以未披露的价格出售给无关的第三方，但管理人员指出，该价格“高于账面价值”，交易完成后将提供更多交易细节。

管理人员表示，此次撤资是该组合集团回收资本和重组投资组合以提高组合证券持有人回报的战略的一部分。

Clas 管理公司的首席执行官 Serena Teo 预计，此次撤资对该集团的毛利润影响甚微。

她指出，Clas 在中国的物业为该集团 2024 年上半年的总毛利润贡献了 1.4%。

Teo 补充道：“我们通过剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓等成熟物业并将收益重新部署到更优化的用途来不断重组 Clas 的投资组合。”

这座 30 层高的综合开发项目于 1998 年开业，位于天津和平区。它包括 185 套服务式公寓和一座三层高的零售裙楼。

此次撤资后，合并后的集团在中国将拥有四处地产。

管理层预计交易将于 2025 年第二季度完成。

241019: 收购新加坡 lyf Funan

凯德雅诗阁信托（CLAS）是一家酒店信托公司，在 16 个国家的 45 个城市拥有 102 处房产。

截至 2024 年 6 月 30 日，CLAS 的投资组合价值为 85 亿新元。

该酒店信托宣布以商定的 2.63 亿新元的房地产价值收购新加坡 lyf Funan。

该酒店于 2019 年建成，拥有 329 间客房，总建筑面积为 11,347 平方米。

Lyf Funan Singapore 的酒店牌照也很灵活，可以满足长期和短期住宿的需求。

房间类型包括单间公寓到可容纳多达 9 位客人的大型公寓，从而确保能够满足不同群体的旅行需求。

根据 2023 年财务业绩，Lyf Funan Singapore 的 EBITDA（息税折旧摊销前利润）收益率为 4.7%。此次收购的大部分资金将来自于今年 3 月新加坡馨乐庭索菲娅山公寓的出售。

2023 年的每份装订证券 (DPSS) 分配额将增加 1.5%，从 0.0657 新元增至 0.0667 新元。

随着航班连通性和运力的改善，酒店业预计将在 2024 年持续复苏。好消息是，2024 年前 8 个月，新加坡酒店的每间可用客房收入 (RevPAR) 同比增长 3.4%。

预计CLAS的负债水平将保持在40%以下。

240917 -- Digest:

凯德雅诗阁信托 (CLAS) 的投资组合包括 102 处物业（其中 53 处为服务式公寓，16 处为酒店，24 处为出租房屋，9 处为学生宿舍），遍布亚太地区、欧洲和美国 16 个国家的 45 个城市，共有超过 18,000 个单元。

其物业主要以雅诗阁、盛捷、奎斯特和馨乐庭品牌经营。

截至 6 月 30 日的 2024 财年上半年（2024 财年上半年），CLAS 的收入和毛利润与去年相比分别增长 11% 和 12%，达到 3.864 亿新元和 1.729 亿新元，这得益于业绩强劲和新物业的贡献。

由于房价上涨，2024 财年上半年的 RevPAU 较去年同期增长 5% 至 145 新元，其中日本和美国是主要市场，引领增长。

CLAS 的债务状况良好，负债率为 37.2%，利息覆盖率为 3.7 倍，借贷成本为 3.0%。82% 的借款为固定利率。

每份合订证券的分配较去年同期下降 8% 至 0.0255 新元。

240903 -- Portfolio and Updates:

CLAS 1H24 Presentation slides

凯德雅诗阁信托 (CLAS) 投资于创收房地产和房地产相关资产，主要用作服务式住宅、出租房屋、学生宿舍和其他酒店资产。其物业主要以雅诗阁、盛捷、奎斯特和馨乐庭品牌经营。

截至 2024 年 6 月 30 日，CLAS 的投资组合包括全球 16 个国家/地区 45 个城市的 102 处房产，超过 18,000 个单位，具体如下（括号中为房产数量及其收入贡献）：

• 澳大利亚（13 处，11.4%）
• 比利时（2 处房产，1.0%）
• 中国（5 处，2.9%）
• 法国（12 处，7.8%）
• 德国（5 处，3.1%）
• 印度尼西亚（3 处，1.7%）
• 爱尔兰（1 处房产，1.4%）
• 日本（30 处，15.8%）
• 马来西亚（1 处房产，0.4%）
• 新加坡（4 处，16.3%）
• 韩国（2 处，1.9%）
• 西班牙（1 处房产，0.9%）
• 菲律宾（2 处，1.7%）
• 英国（5 处房产，11.4%）
• 美国（11 处，20.0%）
• 越南（5 处，2.3%）‌

按资产类型细分，53 个为服务式住宅，16 个为酒店，24 个为出租房屋，9 个为学生宿舍。

以下是截至 6 月 30 日的 2024 财年上半年（即 2024 财年上半年）CLAS 的财务业绩：

	2023 财年       上半年	2024        财年上半年	% 方差
总收入（百万新元）	3.469亿美元	3.864亿美元	+11.4％
可供分配总额（百万新元）	9,630 万美元	9,650 万美元	+0.2％
每份合订证券的分配额（新元）	0.0278 美元	0.0255 美元	-8.3％

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由于住宿需求持续增长及经营业绩强劲，总收入上涨 11.4%，至 3.864 亿新元。

可供分配的总金额保持稳定，为 9,650 万新元。

然而，CLAS 的每份合订证券派息 (DPS) 下跌 8.3% 至 0.0255 新元。若扣除非定期项目（交叉货币利率互换结算产生的已实现汇兑收益），DPS 则下跌约 1.2% 至 0.0241 新元。

由于房价上涨，CLAS 旗下酒店组合的每单位可用收入 (RevPAU) 增长 4%，达到 155 新元，其中日本和美国引领增长。

该物业组合的平均入住率保持稳定在75%左右。

债务状况保持健康，总杠杆率为 37.2%，利息覆盖率为 3.7 倍，平均债务成本为 3%。此外，72% 的债务已对冲至固定利率。

240711:

凯德雅诗阁信托 (SGX:HMN) 最近几周出现了几个关键进展：

• 后续股票发行：凯德雅诗阁信托完成了价值 2.0038 亿新加坡元的后续股票发行。此举旨在加强其财务状况并为未来的增长机会提供资金。
• 收益和分配：2023 年上半年，该信托报告的每股收益 (EPS) 为 0.017 新加坡元，较 2022 年同期的 0.009 新加坡元大幅增加。此外，该信托宣布了 2023 年 1 月至 6 月期间的分配，将于 8 月底支付。
• 收入和收益增长：该信托已被标记为与收入和收益增长相关的风险。这种谨慎反映了房地产行业面临的更广泛挑战，尤其是在大流行后的复苏阶段。
• 收购和扩张：凯德雅诗阁信托继续通过战略收购扩大其投资组合，例如以约 3.3 亿澳元收购澳大利亚的九处优质服务式公寓、出租房和学生宿舍。此次收购旨在增强信托的投资组合并产生稳定的收入来源。

总体而言，凯德雅诗阁信托的前景仍然谨慎乐观，近期强劲的财务表现和战略扩张被收入和盈利增长的潜在风险所抵消