2024 年 11 月 7 日：Paragon REIT 报告称，2024 财年第三季度总收入同比增长 3% 至 2.23 亿新元，其旗舰资产 Paragon 的收入为 1.355 亿新元，高于上年的 1.286 亿新元。截至 9 月 30 日，该房地产投资信托的入住率维持在 97.9%，负债率为 35.9%，平均债务成本为 4.5%。
Paragon REIT 报告称，2024 财年第三季度总收入增加至 2.23 亿美元，同比增长 3%
240927 -- 星展银行：Paragon REIT 可能在 CLI 的基金合作伙伴或其他财团合作伙伴生态系统中被收购
星展集团研究分析师 Derek Tan 和 Geraldine Wong 认为，Paragon REIT 可能被凯德置地投资 (CLI) 的基金合作伙伴生态系统、其他财团合作伙伴或第三方收购，这些第三方可能有兴趣在黄金地段乌节路地带站稳脚跟。分析师在 9 月 26 日的报告中写道：“虽然市场预计 Paragon REIT 将成为凯德综合商业信托 C38U (CICT) 的收购目标，但分配给 ION Orchard 的资本可能意味着 Paragon REIT 的追求者可能在其他地方。”
CICT 于 9 月 3 日宣布，它提议以商定的 18.5 亿美元的房地产价格收购 CLI 在 ION Orchard 的 50% 股份，这意味着以净可出租面积 (NLA) 为基础的价格为每平方英尺 5,928 美元。
Tan 和 Wong 指出，商定的每平方英尺价格是“合理的”，因为 ION 是乌节路上“最好、最显眼的购物中心”之一，享有盛誉。
Paragon REIT 报告称，2024 财年第三季度总收入增加至 2.23 亿美元，同比增长 3%
该房地产投资信托基金的皇冠资产 Paragon 同期的收入从上年的 1.286 亿美元增至 1.355 亿美元。
该商场的客流量从2023财年第三季度的1110万人小幅增加到2024财年第三季度的1120万人，而同期的租户销售额从5.072亿美元下降到4.736亿美元。
该房地产投资信托基金的入住率为 97.9%，按净可出租面积计算的投资组合加权平均租赁到期日 (WALE) 为 4.8 年，按总租金收入计算的投资组合加权平均租赁到期日 (WALE) 为 3.1 年。
截至 9 月 30 日，负债率为 35.9%，平均债务成本为 4.5%。
同期，该房地产投资信托基金的利息覆盖率为 1.9 年。
该商场的客流量从2023财年第三季度的1110万人小幅增加到2024财年第三季度的1120万人，而同期的租户销售额从5.072亿美元下降到4.736亿美元。
该房地产投资信托基金的入住率为 97.9%，按净可出租面积计算的投资组合加权平均租赁到期日 (WALE) 为 4.8 年，按总租金收入计算的投资组合加权平均租赁到期日 (WALE) 为 3.1 年。
截至 9 月 30 日，负债率为 35.9%，平均债务成本为 4.5%。
同期，该房地产投资信托基金的利息覆盖率为 1.9 年。
星展集团研究分析师 Derek Tan 和 Geraldine Wong 认为，Paragon REIT 可能被凯德置地投资 (CLI) 的基金合作伙伴生态系统、其他财团合作伙伴或第三方收购，这些第三方可能有兴趣在黄金地段乌节路地带站稳脚跟。分析师在 9 月 26 日的报告中写道：“虽然市场预计 Paragon REIT 将成为凯德综合商业信托 C38U (CICT) 的收购目标，但分配给 ION Orchard 的资本可能意味着 Paragon REIT 的追求者可能在其他地方。”
CICT 于 9 月 3 日宣布，它提议以商定的 18.5 亿美元的房地产价格收购 CLI 在 ION Orchard 的 50% 股份，这意味着以净可出租面积 (NLA) 为基础的价格为每平方英尺 5,928 美元。
Tan 和 Wong 指出，商定的每平方英尺价格是“合理的”，因为 ION 是乌节路上“最好、最显眼的购物中心”之一，享有盛誉。
分析师写道：“ION Orchard 被视为乌节路上的一颗明珠，可直接乘坐地铁到达乌节换乘站，是新加坡最主要的豪华购物中心之一，占地 660,000 平方英尺。”他们补充道：“该购物中心将吸引许多奢侈品领域的新租户，包括 Louis Vuitton 和 Loewe 等，其入驻成本低于 CICT 中心购物中心的平均入驻成本。”
他们写道：“根据报告的该物业 7.1% 的总收益率，我们估计拟议价格意味着收购净物业收入收益率为 4.8% - 4.9%（或税后 4.1% - 4.2%，因为持有该资产的实体目前不提供税收透明度）。”
这笔交易被认为是一项“双赢”交易，对 CICT 和 CLI 都有积极影响。
尽管这笔交易在同类交易的基础上将是中性或稀释性的，但分析师认为，CICT 可以通过游客回归带来的租户销售、低于最佳的入住成本比率以及每单位分配 (DPU) 的潜在提升而长期获益。最后一点将是如果控股公司重组，并经其合作伙伴同意，实现税收透明度。
为此，分析师认为“CICT 可以采取一些措施”，包括将其合资企业 (JV) 级债务再融资至当前市场利率的 3.5%。目前，债务融资利率为 3%。他们还看到了资产增值机会，以提高 ION 的总建筑面积 (GFA)，尤其是地上楼层。此外，CICT 可以考虑从目前的 17% 企业税率转向更具税收效率的结构。
“在这三者中，税收透明度将是最大的杠杆，这可以将 DPU 增幅从目前的 +0.9% 推高至 +2.0%（预计）。”分析师指出。“也就是说，要实现税收透明度，它需要合资伙伴的同意，并应准备好承担必要的成本。”
“从内部来看，我们仍然看到租金可持续增长的强劲跑道，过往租金已恢复到接近 2019 年的水平，”他们补充道。
分析师还认为 CICT 会剥离部分资产以加强其资产负债表。这些资产包括 WeWork 大楼和武吉班让广场，总收益可能达到 10 亿美元。
对于 CLI 而言，该集团从这笔交易中受益，正在向收费收入、轻资产业务转型。CLI 还可能获得高达 1 亿美元的收益，从而提高其 2024 财年下半年的业绩。
Tan 和 Wong 写道：“总体而言，10.8 亿美元的收益将增强其本已强劲的现金状况，使该集团的净债务权益比下降 6 个百分点至 0.53 倍（截至 6 月 30 日为 0.59 倍）。” “鉴于目标净债务权益比为 0.7 倍，我们认为收购火力可能高达 30 亿美元。”
该交易预计将在 2024 年第四季度的某个时候完成，并须通过特别股东大会 (EGM) 获得 CICT 的单位持有人批准。
他们写道：“根据报告的该物业 7.1% 的总收益率，我们估计拟议价格意味着收购净物业收入收益率为 4.8% - 4.9%（或税后 4.1% - 4.2%，因为持有该资产的实体目前不提供税收透明度）。”
这笔交易被认为是一项“双赢”交易，对 CICT 和 CLI 都有积极影响。
尽管这笔交易在同类交易的基础上将是中性或稀释性的，但分析师认为，CICT 可以通过游客回归带来的租户销售、低于最佳的入住成本比率以及每单位分配 (DPU) 的潜在提升而长期获益。最后一点将是如果控股公司重组，并经其合作伙伴同意，实现税收透明度。
为此，分析师认为“CICT 可以采取一些措施”，包括将其合资企业 (JV) 级债务再融资至当前市场利率的 3.5%。目前，债务融资利率为 3%。他们还看到了资产增值机会，以提高 ION 的总建筑面积 (GFA)，尤其是地上楼层。此外，CICT 可以考虑从目前的 17% 企业税率转向更具税收效率的结构。
“在这三者中，税收透明度将是最大的杠杆，这可以将 DPU 增幅从目前的 +0.9% 推高至 +2.0%（预计）。”分析师指出。“也就是说，要实现税收透明度，它需要合资伙伴的同意，并应准备好承担必要的成本。”
“从内部来看，我们仍然看到租金可持续增长的强劲跑道，过往租金已恢复到接近 2019 年的水平，”他们补充道。
分析师还认为 CICT 会剥离部分资产以加强其资产负债表。这些资产包括 WeWork 大楼和武吉班让广场，总收益可能达到 10 亿美元。
对于 CLI 而言，该集团从这笔交易中受益，正在向收费收入、轻资产业务转型。CLI 还可能获得高达 1 亿美元的收益，从而提高其 2024 财年下半年的业绩。
Tan 和 Wong 写道：“总体而言，10.8 亿美元的收益将增强其本已强劲的现金状况，使该集团的净债务权益比下降 6 个百分点至 0.53 倍（截至 6 月 30 日为 0.59 倍）。” “鉴于目标净债务权益比为 0.7 倍，我们认为收购火力可能高达 30 亿美元。”
该交易预计将在 2024 年第四季度的某个时候完成，并须通过特别股东大会 (EGM) 获得 CICT 的单位持有人批准。
No comments:
Post a Comment