UOB Kay Hian 2024-10-23: Parkway Life REIT - 在第三大核心市场法国的首次收购
- 收购法国的 11 家养老院，尽管完全由股权融资资助，但仍提供了 6.5% 的 NPI 收益，DPU 增长了 1.6%。
- 法国的养老院市场受到严格监管，而且非常分散。Parkway Life REIT 获得了立足点和战略合作伙伴，以进一步扩展欧洲业务。
- Parkway Life REIT 的防御力得益于其医疗保健导向、15.3 年的长期 WALE 和 33.3% 的健康总杠杆率。维持买入评级。
进入第三大核心市场法国。
- Parkway Life REIT (SGX:C2PU) 已与欧洲第三大老年护理运营商 DomusVi 达成售后回租协议。该公司将以 1.112 亿欧元（1.599 亿新元）收购法国 11 家共计 850 张床位的养老院物业，与 Cushman & Wakefield 的 1.658 亿新元估值相比，折价 3.6%。收购完成后，这些物业将出租给 DomusVi 并由其运营 12 年，预计收购将于 2024 年第四季度完成。
监管严格，准入门槛高。
- 法国是欧洲最大的私人养老院市场之一，房地产价值为 190 亿欧元。法国人口老龄化，超过 22% 的居民年龄在 65 岁以上。政府补贴 60-65% 的养老院费用，其余 35-40% 则由自掏腰包支付。该行业受到严格监管，预计到 2028 年才会批准新的护理床位。
- 养老设施短缺，每 10 名 65 岁以上的老年人中只有不到一张床位可用。
增强地域和租户多元化。
- 此次收购使 Parkway Life REIT 的医疗保健投资组合规模增加 7%，达到 24 亿新元。法国预计将占其投资组合估值的 6.6%。
- 养老院的风险敞口预计将从投资组合估值的 32.9% 扩大到 37.3%。其对冲通胀的收入比例将从 62.6% 增加 4.8 个百分点至 65.6%。
- DomusVi 将成为其第二大租户，占总收入的 8.1%。对其赞助商 IHH Healthcare 的依赖将从 62.6% 降至 57.5%。
关于 DomusVi
- DomusVi 是一家成熟的泛欧运营商，在西欧拥有广泛的业务，拥有 40 多年的经营历史。它在法国、德国、爱尔兰、荷兰、葡萄牙和西班牙开展业务。该集团目前经营着近 600 家养老院和辅助生活院。
- 法国的养老院行业高度分散。此次收购为 Parkway Life REIT 提供了一个立足点，使其能够在行业整合的同时通过收购实现增长。Parkway Life REIT 和 DomusVi 在欧洲范围内实现协同增长和扩张。
追求增长的新视野。
- 我们对此次收购持积极态度，因为 Parkway Life REIT 已确定了其第三个核心市场，这为进一步向欧洲扩张提供了立足点。Parkway Life REIT 还找到了新的战略合作伙伴。
尽管完全由股权融资资助，但仍可实现收益增值。
- 11 家养老院物业提供 6.5% 的 NPI 收益率。20-30% 的入住成本与其在新加坡和日本的医疗保健资产一致。
- 此次收购完全由私募新单位筹集 1.8 亿新元，假设新单位发行价为 3.84 新元，则将使 2023 年预计 DPU 增加 1.6%。百汇人寿房地产信托基金单位净资产预计将增长 4.4% 至 2.44 新元。
- 此次收购将使截至 6 月 24 日的总杠杆率降低 2.6 个百分点，从 35.3% 降至 32.7%。根据 45% 的总杠杆率，百汇人寿房地产信托基金的债务融资收购空间增加了 36%，至 5.58 亿新元。
DPU 预测修订和目标价建议
- 由于收购了法国的 11 家养老院，我们将百汇人寿房地产信托基金 2025 年的 DPU 预测上调 2% 至 15.0 分。
- 维持买入评级。百汇生命房地产信托基金吸引了厌恶风险的投资者，他们看重百汇生命房地产信托基金的防御力，因为百汇生命房地产信托基金专注于医疗保健，加权平均年化收益率长达 15.3 年。
- 我们的百汇生命房地产信托基金目标价为 5.12 新元，基于 DDM（股权成本：6.25%，终端增长率：3.0%）。
催化剂：
- 新加坡医院的延长租约带来更高的贡献。
- 新加坡的收益增值收购。
百汇生命房地产投资信托基金（Parkway Life REIT）（SGX：C2PU）最近分享了其 2024 年第一季度的最新业务情况。由于日本央行目前的利率立场，该房地产投资信托基金表现出了稳定的抗风险能力，并继续受益于低借贷成本。百汇生命产业信托基金专注于与医疗保健相关的房地产，其投资组合的很大一部分是新加坡和日本的医院和疗养院。百汇生活房地产投资信托基金宣布 2024 年上半年每股派息 0.0748 新元，预计全年每股派息 0.149 新元，按照 2024 年 5 月中旬 3.60 新元的股价计算，股息率约为 4.16%。
该房地产投资信托基金的投资组合继续受益于长期租约，并保持了较高的出租率。不过，它的交易溢价很高，市盈率为 1.56，这给投资者带来了较高的风险。百汇生活房地产投资信托基金还在探索拓展新市场的机会，这可以使其收入来源多样化，并促进中长期增长。
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