SGX:AJBU -- Keppel DC Reit

 

2024 年 11 月 20 日：吉宝数据中心房地产信托以每股 2.09 新元的价格完成私募，发行了 3.349 亿个新单位，增资后筹集了约 7 亿新元。包括私募、优先发行和发起人认购单位在内的股权融资总收益约为 11 亿新元，这些资金主要用于收购 2 个数据中心和债务再融资。

吉宝房地产信托基金和商业信托的管理团队

• 鉴于欧洲央行利率的降低，管理层预计今年的平均全借贷成本为 3-3.3%。
• 该房地产投资信托基金对其发起人所出售的价值 20 亿新元的数据中心物业拥有优先购买权。
• 为了获得最佳回报，特别是对于新加坡和爱尔兰的房地产，房地产投资信托基金维持较短的租赁期限，以利用潜在的正租金回报。
• 管理层谈到了该房地产投资信托基金在中国的租户面临的挑战，指出尽管该租户没有破产，但正处于复苏阶段，并且一直在支付小额款项。展望未来，管理层将继续与租户合作，让他们履行每月的义务，同时利用增量现金流进行补充。
• 当被问及为何吉宝数据中心房地产信托尚未进入美国市场时，管理层澄清说，其发起人目前没有在那里进行数据中心投资，税收影响和高利率环境等其他考虑因素影响了这一决定。
• 展望未来，管理层对数据中心需求的持续增长持乐观态度，这得益于人工智能和供应不足。该房地产投资信托基金还计划在未来 2-3 年内进行收购，重点关注有希望推动增长的机会。

241020: 吉宝数据中心房地产信托截至 9 月 30 日的第三季度 DPU 上涨 0.4% 至 0.02501 新元, 可分配收入同比增长 1.9% 至 4,470 万新元

派息增加的原因包括强劲的复购导致租金上涨、与 DXC 技术服务公司纠纷收到的部分和解赔付，以及今年 7 月收购的东京数据中心的贡献。
不过，该房地产投资信托基金 (Reit) 的经理在周五 (10 月 18 日) 的业务更新中表示，这被广东数据中心的损失准备金、更高的融资成本以及外币兑新加坡元的贬值部分抵消。
融资成本从 1,280 万新元上涨至 1,300 万新元，涨幅为 1.4%。
第三季度收入从去年的 7,070 万新元增长 8.9% 至 7,690 万新元。这来自收购的贡献，以及整个投资组合的“强劲回归和升级”。Reit经理还指出，第三季度持续出现正回归，受新加坡合同续签的推动，合同回归率超过 40%。净房地产收入略低，下降 0.2% 至 6,450 万新元。截至9 月底，Reit 的总杠杆率上升至 39.7%，较三个月前上升了 390 个基点。平均债务成本为 3.3%。
该经理指出，截至 9 月 30 日，该房地产投资信托基金的债务状况“良好”。第三季度，该房地产投资信托基金获得了总额为 250 亿日元（2.188 亿新元）的七年期贷款，用于收购东京数据中心 1。
该房地产投资信托基金的投资组合入住率为 97.6%，按可出租面积计算的投资组合加权平均租期为 6.3 年。
该经理表示，这是由于该房地产投资信托基金增加了其地域多元化，通过新的收购和重新租赁空置物业来增强资产选择。
在前景方面，该经理对数据中心的持续增长持乐观态度，这得益于数字化转型的不断加强和生成人工智能等技术的采用。
预计数据中心空置率将连续第三年下降，因为随着容量需求的增加，法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎和都柏林市场的使用量预计今年将达到 440 兆瓦。

240903:

Keepel DC REIT 于 2014 年 12 月在新加坡交易所上市，是第一家纯数据中心房地产投资信托基金 (REIT)。该公司投资于主要用于数据中心用途的创收房地产资产以及支持数字经济所需的房地产和资产。

截至 2024 年 6 月 30 日，吉宝数据中心房地产信托的投资组合包括遍布 10 个国家的 23 个数据中心，如下所示：

• 澳大利亚 (1)
• 中国 (3)
• 德国 (2)
• 爱尔兰 (2)
• 意大利 (1)
• 日本 (1)
• 马来西亚 (1)
• 新加坡 (6)
• 荷兰 (3)
• 英国（3）

就每个地理位置的收入分布而言，情况如下：

• 新加坡 (56%)
• 爱尔兰（11％）
• 中国 (8%)
• 澳大利亚（7％）
• 德国（6％）
• 荷兰（5％）
• 其他国家（7%）

下表是吉宝数据中心房地产信托截至 6 月 30 日的 2024 财年上半年（即 2024 财年上半年）的财务业绩：

	2023 财年上半年	2024 财年上半年	% 方差
总收入（百万新元）	1.405亿美元	1.572亿美元	+11.9％
净物业收入（百万新元）	1.274亿美元	1.326亿美元	+4.2％
可分配收入（百万新元）	9130万美元	8090万美元	-11.4％
每单位分配（新元）	0.05051 美元	0.04549美元	-9.9％

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2024 财年上半年，吉宝数据中心房地产信托的总收入增长 11.9% 至 1.572 亿新元，主要原因是与 DXC 纠纷相关的和解金额（扣除相关费用和商品及服务税）导致的浮动租金上涨，以及租金回升和上涨。

然而，由于房地产费用猛增 87.1%（主要由于对广东数据中心应收账款计提的损失准备），净房地产收入仅增长 4.2% 至 1.326 亿新元。

DPU 下降 9.9% 至 0.04549 新元，主要原因是广东数据中心应收账款的损失拨备、融资成本上升以及外币兑新加坡元贬值。然而，这部分被租金上涨所抵消，租金上涨源于强劲的正向回归和升级，以及因收到与 DXC 纠纷相关的和解金而产生的更高浮动租金。

投资组合入住率保持在 97.5% 的高水平，该房地产投资信托基金成功在新加坡续签了一份重要合同，2024 财年上半年的租金回升率超过 40%。

吉宝数据中心房地产信托的债务状况也很健康，总杠杆率为 35.8%，利息覆盖率为 5.1 倍，平均债务成本为 3.5%。该公司通过利率互换固定了 74.0% 的借款。

240903: 吉宝数据中心房地产信托 (SGX:AJBU) 股票分析

吉宝数据中心房地产信托 (SGX: AJBU) 最近发布了其 2024 年半年财务业绩，重点介绍了几个关键更新：

• 财务业绩：由于 DXC 纠纷和解的收益，该房地产信托报告其每单位分配 (DPU) 有所增加。此次分配将在 2024 财年分两批进行。然而，如果没有和解收益，可分配收入将与上一年（2023 年）相比有所下降（The Finance SG）。

• 债务管理：吉宝数据中心房地产信托已偿还部分债务，这有助于降低其负债率。此举预计将大幅节省融资成本，尤其是在当前高利率环境下。尽管人们对未来利率变化的猜测不断，但偿还债务的决定被视为加强其资产负债表的战略举措（The Finance SG）。

• 正租金回归：该房地产信托受益于正租金回归，这已流入其收益。收入和净物业收入 (NPI) 的增长得益于其在亚太和欧洲地区的数据中心组合的有机增长。房地产投资信托基金继续保持高入住率，反映出其在处理数据中心资产方面的良好声誉和管理能力（SG 投资者）。

• 收购和增长：收购东京数据中心预计将使 DPU 每年增加约 1%，表明战略市场将继续增长和扩张（SG 投资者）。

总体而言，吉宝数据中心房地产投资信托基金在 2024 年上半年的表现反映了其在充满挑战的市场环境中管理投资组合和财务的主动措施。积极的租金回升和战略收购使房地产投资信托基金能够实现持续增长和收入稳定。

财务发布

• 收入：2024 年上半年，吉宝数据中心房地产信托报告收入为 2.812 亿新元，毛利为 2.281 亿新元4。
• 净收入：同期净收入为 1.185 亿新元，净利润率为 42.2%4。
• 营业费用：总营业费用为 1560 万新元4。
• 现金流：该公司报告的现金净变化为-4070万新元，融资活动出现大量现金流出4。

股票表现

• 当前价格：当前股价为2.135新元。
• 近期趋势：该股在过去一个月和三个月中表现出强劲回报6。
• 分析师评级：分析师预测该公司今年将实现盈利6。

关键见解

• 正租金回升：吉宝数据中心房地产信托基金经历了正租金回升，为其盈利做出了贡献7。
• 扩张：该房地产信托基金正在将其业务扩展到日本，预计将推动未来增长7。
• 风险因素：经营现金流无法很好地覆盖债务，利润率与去年相比有所下降8。

结论

• 吉宝数据中心房地产信托基金（SGX：AJBU）凭借正租金回升和扩张计划显示出良好的增长潜力。然而，投资者应谨慎对待与债务覆盖和利润率波动相关的风险。